Загородный сезон-2014 в Подмосковье открылся спадом продаж на 30%?

Эксперты корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» отметили, что минувшей весной рынок бюджетной загородной недвижимости потерял почти 30% покупателей. При этом больше половины сделок проходит с земельными участками без подряда (УБП). Наблюдения опрошенных Realestate.ru экспертов разнятся: кто-то признал тенденцию, кто-то считает, что с прошлого года ничего не изменилось. Но, по мнению большинства, УБП остаются хитом продаж, хотя малоэтажка и таунхаусы начали понемногу отвоевывать у них долю рынка. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Специалисты корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:

• весной 2014 года рынок бюджетной загородной недвижимости потерял почти 30% покупателей. Сокращение количества сделок по сравнению с прошлым годом произошло за счет уменьшения в структуре спроса доли участков со строениями;

• больше половины сделок проходит с пустыми земельными участками с расчетом на дальнейшее строительство.

«В этом году большим спросом пользуются земельные участки для ИЖС по цене до 1,5 млн рублей с возможностью последующей регистрацией в построенном доме, либо так называемые «бабушкины варианты» – дома на слом, но со всеми коммуникациями», – говорит Владимир Агейчиков, генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» г. Ивантеевка». Кроме экономических причин снижения деловой активности на рынке дач риэлторы называют подмосковные пробки. «Все чаще слышу, особенно от моло дежи, что не готовы каждые выходные стоять в многочасовых пробках, чтобы вырваться на природу, – говорит Вера Ларионова. – Многим достаточно раз в месяц съездить на дачу к друзьям или родственникам, да и расходы на содержание дачи нести не приходится».

Объекты продолжают стабильно поступать в продажу, затоваривая рынок. При этом позиция собственников зачастую вызывает недоумение у риэлторов и покупателей. «Продавцы дач, не взирая на низкий спрос, не готовы снижать цены, бояться остаться с деньгами без их реального обеспечения, – рассказывает Игорь Быковский, вице-президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис». – Принцип простой: продать дачу и вложиться в новостройку, к примеру. Если не продал за желаемую сумму, то пусть стоит дальше. Цена завышена, а покупатель не готов к этой цене». По его мнению, это только усугубляет и без того непростую ситуацию в сегменте дешевой загородки, вынуждая агентства недвижимости более избирательно относиться к принимаемым на продажу объектам. «Сегодня мы беремся за реализацию далеко не каждой дачи, – рассказывает Вера Ларионова, гендиректор АН ««Мегаполис-Сервис» г. Мытищи». – От «дорогих дач» свыше 3 млн руб., среди которых зачастую оказываются явно переоцененные, мы отказываемся, так как подобные объекты «висят» еще с прошлого года».

ПРОВЕРЕНО

Продажи упали, но не на 30%

Руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев подтвердил, что минувшая весна выдалась более спокойной на рынке недвижимости: «Громкие события, нестабильность в экономике и политике – из-за этого некоторые люди отложили покупку загородной недвижимости до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. Дело в том, что собственный дом воспринимается в большей степени как предмет роскоши».

Аналогичного мнения придерживается и замгенерального директора VescoConsulting Татьяна Алексеева. По ее мнению, причина не только в политике и экономике, но и в том, что рынку не хватает качественных проектов со строениями на высокой стадии готовности. «Кроме того, клиенты стали более требовательными к расположению, коммуникациям, юридическому оформлению и другим характеристикам поселков. За прошедшее полугодие эксперты компании отмечают снижение продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года примерно на 13,5%», - пояснила она.

Гендиректор компании DeutscheWand Александр Водовозов отметил, что эта тенденция продолжается уже второй год. «Спад довольно существенный, не меньше 30%, но это по сравнению с 2012 годом. Хотя в прошлом году тоже был существенный спад на бюджетном рынке. В этом году мы отметили минус еще 10% по отношению к 2013-му году», - пояснил эксперт.

Руководитель отдела маркетинга и рекламы компании «ДМИТРОВ-КА» София Смородина отметила, что большой спад продаж на всем загородном рынке был отмечен экспертами компании в октябре-ноябре 2013 года. «Зимой же рынок ожил и у нас наблюдался стабильный спрос, в частности, на участки без подряда. Предполагаю, что оживление в январе-феврале были связаны с нестабильной экономической ситуации в стране и политической обстановкой в мире. Люди боялись потерять деньги из-за скачков курса валют, пресса нагнетала обстановку, обещая очередной кризис. Поэтому многие решили инвестировать в недвижимость».

По оценкам эксперта, март и апрель были примерно такими же, как и январь-февраль. Но, если сравнивать продажи с таким же периодом 2013 года, то оборот, по словам Софии Смородины, сократился примерно на 35%. «Май, считавшийся всегда пиковым месяцем, всех удивил. Было действительно ощущение, что клиенты уехали на праздники и решили не возвращаться», - пояснила она.

Директор департамента по работе с земельными активами ОАО «ОПИН» Елена Филимонова заявила, что небольшой спад на рынке участков без подряда в компании отметили в начале лета, однако в целом этот рынок остается стабильным с точки зрения покупательского спроса.

Коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Сергей Касаткин заявил, что падение рынка недвижимости сегодня не только сезонный процесс, но уже закономерность, четко привязанная к внешним экономическим и политическим изменениям. «Безусловно, рынок начала 2014 года – очень сложный и противоречивый. Но такого большого падения на загородном рынке (30%), как указано, мы не наблюдали», - пояснил специалист.

Спада продаж не наблюдалось

Гендиректор компании «Оазис» (входит в ГК «Гео Девелопмент») Эдуард Бобровский заявил, что спада на рынке бюджетных категорий не было. «Когда компания выпускает на рынок какой-нибудь популярный продукт, к примеру, участки без подряда, без коммуникаций, т.е. свободного освоения, по небольшим ценам, на них естественно будет большой спрос. Потом происходит насыщение рынка, которое влечет за собой спад, пока не выходит какой-то очередной, нужный рынку продукт, и снова начинается подъем. Сегмент до 1,5 млн рублей соответствует экономклассу и всегда находится в тренде. Срабатывает «сарафанное» радио, о таких предложениях сразу становится известно, и люди начинают быстро раскупать», - пояснил специалист.

Замдиректора департамента продаж Kaskad Family Александр Разин также отметил, что в компании в весенний период не наблюдалось сокращения продаж. «Периодически активность рынка падала, особенно на майские праздники, что мы наблюдаем ежегодно. Но такой спад нельзя назвать стагнацией или кризисом и, уж тем более, это не показатель того, что у российских граждан закончились деньги. Обычно, этот период принято называть сезонными колебаниями спроса», - пояснил эксперт.

Аналогичного мнения придерживается руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс» Евгений Клец. По его словам, минувшей весной покупатели проявляли нормальную сезонную активность, то есть по сравнению с зимой интерес к приобретению объектов за городом увеличился примерно в два раза.

И, наконец, зампрезидента по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС» Петр Кирилловский отметил, что в этом весенне-летнем сезоне у компании количество сделок по отдельным проектам увеличилось в среднем на 20%. «Наши покупатели довольно активно интересуются форматом дальних дач. Сейчас в пределах 50-60 км от Москвы уже трудно найти спокойное тихое место с живописной природой. Везде высотная застройка, и ощущение «дачи» у людей пропадает. Ради тишины и настоящего леса многие готовы уезжать и за сотый километр».

УБП – лидер продаж

По мнению практически всех экспертов, наибольшей популярностью в сегменте экономкласса на загородном рынке Московской области пользуются участки без подряда. Генеральный директор компании «Родные Земли» Сергей Мазенков пояснил, что весной спрос на УБП был стабилен и составлял более 60% от всего объема спроса на рынке загородной недвижимости. «Кроме того, 85% спроса на рынке УБП приходится именно на недорогие дачные участки», - отметил он.

Как рассказал директор по развитию «Астерра Девелопмент» Константин Злобин, в группе компаний 2 года назад на 1 участок с подрядом приходилось 5 участков без подряда, сейчас это соотношении составляет 1 к 7. Он добавил, что некоторые девелоперы начинают выбрасывать дома из своих проектов. «Так, доля рынка, ранее приходившаяся на участки с подрядом, резко упала и перешла в доли квартир и таунхаусов, купить которые можно совместно с ипотечной программой, либо в долю участков без подряда. Общее падение рынка при этом составило около 30%», - пояснил эксперт.

Татьяна Алексеева отметила, что данный сегмент постепенно догоняет сегмент малоэтажных жилых домов и квартир в них. «Сегодня недорогие квартиры пользуются повышенным спросом со стороны покупателей. Вместе с тем в эконом сегменте 59,7% сделок проходит по участкам без подряда», - рассказала Алексеева. В то же время Сергей Касаткин отметил, что несмотря на то, что доля продаж именно УБП еще высока, она все же снижается с конца 2013 года. «По нашим данным, сегодня наиболее востребовано на рынке готовое жилье – танхаусы, дуплексы, небольшие дома площадью около 100-120 м по цене 5-6 млн рублей», - считает эксперт. Петр Кирилловский также отметил, что основной объем продаж компании – это участки с готовыми домами, причем «под ключ». «Люди хотят сразу же заехать на дачу, в дом со всеми коммуникациями – электричеством, газом и канализацией, да еще и полностью отделанный. Объясняют это желанием выезжать загород не только летом, но и в осенне-зимний период».

ВЫВОД

Общее во всем многообразии мнений то, что тренд снижения числа сделок на загородном рынке очень длинный - тянется он, как минимум, 2 – 3 года. И сезон-2014, к сожалению, не стал исключением. Поэтому уже не столь принципиально, упали ли продажи на 30% или 10%. Важно, что по-прежнему плохо и позитивной динамики не случилось.

А УБП, ставшие лидерами продаж еще с кризиса 2008 года, так и держат пальму первенства. Безусловно, всегда были, есть и будут компании, которые попадают точно в спрос со своими проектами – будь-то коттеджи, малоэтажка или таунхаусы. И у них статистика, действительно, выглядит намного лучше. Поэтому они в рамках своих проектов имеют право говорить, о том, что готовое жилье отвоевывает какую-то долю рынка у УБП. Есть также компании, которые просто лукавят, не желая публично признавать негативную ситуацию со своими продажами. 

Хотелось бы заострить внимание на другом: девелоперов, строящих и продающих проекты, действительно соответствующие спросу по концепции, качеству и ценам, по-прежнему мало.  Если рынок и учится чему-то, то гораздо медленнее, чем хотел бы тот же потребитель, который голосует своими кровными все еще за кубышку под матрасом, но не за дачу.

Мария Лукина при участии Ольги Александровой