Загородный рынок в условиях санкций, стагнации и кризиса: за какой недвижимостью будущее?
Геополитический кризис и связанные с ним макроэкономические проблемы усложнили и без того нелегкую жизнь девелоперов загородной недвижимости. В условиях общей стагнации хорошими продажами могут похвастаться лишь самые успешные и ликвидные поселки. Однако нет однозначного ответа на вопрос, какие форматы загородной недвижимости сейчас являются наиболее ликвидными.
Среди экспертов существуют 2 основные точки зрения. Первая заключается в том, что спросом будет пользоваться максимально дешевая недвижимость (то есть участки без подрядов на большом удалении от Москвы). Сторонники другой точки зрения считают, что наиболее ликвидной является недвижимость, которая лучше всего соответствует формату «первого» дома, а не дачи. То есть это коттеджи, таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью до Москвы.
Своим мнением по этому поводу эксперты рынка недвижимости поделились на круглом столе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» на тему «Загородный «дарвинизм»: какие форматы недвижимости пройдут естественный отбор?». Мы решили продолжить обсуждение этой темы в онлайн-формате.
Что будет с ценами на загородную недвижимость? Какие поселки и форматы наиболее удачны? Как выбрать ликвидный объект? По каким критериям его оценивать? На эти и другие вопросы ответят руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова и директор по развитию «Астерра Девелопмент» Константин Злобин.
Спикеры
Злобин Константин
Директор по развитию «Астерра Девелопмент»
Калюжнова Татьяна Александровна
Руководитель компании «ИРН-Консалтинг»
«ИРН-Консалтинг»
Вопросы
1) Сергей:
Уважаемые эксперты! Отмечаете ли вы рост или снижение спроса в сентябре по сравнению с летом и по сравнению с прошлым сентябрем?
Наибольшее число обращений покупателей приходилось на весну: число контактов выросло на 35% по сравнению с зимой. Сейчас, несмотря на сохранение рекламных бюджетов на прежнем уровне, мы отмечаем снижение этого показателя: летом число контактов уменьшилось на 20%, осенью – еще на 9,5%.
В сентябре несколько изменился характер запросов клиентов - в случае приобретения земельных участков вблизи МКАД покупателям становится важен статус земли: не сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, а земли населенных пунктов под ИЖС. Суть данного требования заключается в том, чтобы их основное жилье находилось в городской черте, что позволит сделать там постоянную регистрацию. Ее можно сделать и на даче, но люди предпочитают перестраховаться.
В отношении проектов малоэтажного жилья и участков без подряда покупателей больше всего интересует транспортный вопрос: увеличится ли частота курсирования общественного транспорта.
2) Елена Баркова:
Добрый день! Купили коттедж в Подмосковье год назад, в этом году въехали. Но узнали о планах застройщика строить в поселке также трехэтажные многоквартирники и таунхаусы. Чем это может грозить? Как понять, может ли это ухудшить условия проживания – по каким признакам определить, например, что народу будет слишком много? Имеет ли смысл бороться или требовать каких-то бонусов от застройщика за неудобства?
Малоэтажная многоквартирная застройка дает плотность в районе 5000 кв. м на га, таунхаусы – 3000 кв. м, а коттеджи – 2000-2500 кв. м. Если, к примеру, в поселке решили сменить формат с коттеджей на коттеджи+таунхаусы (в пропорции 50/50), то население увеличивается где-то в 2 раза.
Все зависит от доли, которую занимает тот или иной жилой объект в поселке. Если коттеджей в поселке 70%, таунхаусов – 20%, а многоквартирных домов – 10%, то на плотности это скажется незначительно. Коттеджи не замешивают среди остальных домов, они все равно будут находиться в поселке обособленно. Если соотношение меняется в пользу других видов жилья, соответственно, увеличивается и объем населения. Застройщик не может предсказать ситуацию заранее – в связи с неопределенностью на рынке, он вынужден постоянно подстраиваться под новые реалии рынка. В противном случае он может не достроить уже начатое: люди купят себе коттедж в первой очереди поселка и будут жить на вечной стройке. Однако строительство многоквартирных домов и таунхаусов влечет за собой и плюсы для владельцев коттеджей: девелопер обязан поменять категорию земли поселка на земли населенных пунктов для малоэтажного жилищного строительства и обеспечить необходимую социальную инфраструктуру (детские сады, школы).
3) Екатерина:
Какие площади коттеджей сейчас предлагаются? Какие наиболее популярны? Какая минимальная площадь, на ваш взгляд, может быть у коттеджа, чтобы он оставался комфортным для небольшой семьи?
Раньше нередко строили дома по 500-800 кв. м. Сейчас нормой считается дом 220 кв. м на 12 сотках. Завтра же, скорее всего, нормой станет дом порядка 150-180 кв. м на 8-10 сотках. Небольшая молодая семья из двух человек может выбрать для себя таунхаус, минимум 40 кв. м.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Уже несколько лет на рынке наблюдается тенденция уменьшения площадей домов. Если до кризиса на рынке предлагались дома в среднем 350-400 кв. м, то сейчас средняя площадь коттеджей составляет 243 кв. м.
Сейчас площади домов, которые предлагаются в коттеджных поселках, начинаются от 30-40 кв. м. Примеры: «Усадьба Вороново» в 54 км от МКАД по Егорьевскому шоссе – от 33 кв. м, «Раздолье» в 95 км от МКАД и «Новорижский оазис» в 101 км от МКАД по Новорижскому шоссе – от 43-45 кв. м, «Озерово» в 100 км от МКАД по Щелковскому шоссе – от 52 кв. м.
На мой взгляд, минимальная площадь дома, которая будет комфортной для семьи из четырех человек, составляет 95-100 кв. м. Здесь можно разместить кухню-столовую и гостиную, две спальни, гардеробную, санузел и ванную, бойлерную. Если к такому дому добавить еще террасу, то общая площадь увеличится до 115-120 кв. м. Если дополнительно предусмотреть кабинет или гостевую спальню, то общая площадь вырастет до 125-135 кв. м.
4) Антон Симаков, предприниматель:
Привязываете ли вы цены к рублю или к доллару? Планируете ли повышать цены в ближайшие месяцы?
Цены на наши объекты не связаны с внешнеполитической ситуацией и курсом доллара, они оставались фиксированными в течение всего года, в рублях. Исключение составили лишь цены на квартиры, которые выросли на 15% к моменту завершения строительства.
Мы пока не предполагаем переход на оплату в рублях по долларовому эквиваленту, поскольку цены придется повысить на 20%, а это однозначно приведет к серьезному снижению продаж. Та же ситуация наблюдалась в Новой Москве, когда застройщики сначала подняли цены, а потом были вынуждены их опустить из-за отсутствия спроса. Мы считаем, что ориентироваться нужно на потребителя: если он получает зарплату в рублях, значит, и наши цены тоже должны быть в рублях.
5) Кассандра:
Здравствуйте! Что будет с загородным рынком не в ближайшей перспективе, а в отдаленном будущем? Что сохранит свою ценность?
Сейчас строительство еще пока хаотично, люди пока пробуют себя в строительстве – я говорю про малоэтажное загородное строительство. Многие строят квартиры, подходя к проекту очень дешево по технологии. Основная тема будущего 15-25 лет – это рост цены газа и энергоносителей. Рост цены газа приведет к тому, что отапливать неэнергоэффективные дома станет очень дорого. На сегодняшний день, несмотря на то что СНиПом проговорено, какая должна быть энергоэффективность у зданий, крупные застройщики соблюдают СНиПы, а вот все строители-самоучки и мелкие компании строят дешево: быстро и из дешевых материалов. Главный вопрос – это цена, и энергоэффективность вообще не рассматривается как таковая. Сегодня газ дешевый, и отопление моего дома за всю зиму будет стоить копейки. Все называют разные цифры: от 2-3 тысяч за месяц на дом 150 кв. м до 15 тыс. на дом 300 кв. м – кто как любит топить, у всех разные критерии. Но энергоэффективность у многих домов не соблюдена по СНиПам, и завтра эти дома будут дорогими в эксплуатации с ростом цены на газ. В целом тренд не только энергоэффективности, но и большей экологичности будет наблюдаться лет через 20, будет бум на деревянные дома, клееный брус. 90% времени человек находится в бетоне: и дома, и в офисе. Человек захочет быть ближе к природе.
Вторая проблема – это рост населения Москвы. Правительство готово менять эту тенденцию в отрицательную сторону, чтобы население Москвы начало сокращаться. Если у нас начнут расти наши регионы, и там появится бизнес, который позволит людям зарабатывать там, то отток из Москвы будет. Транспортная проблема улучшится. Несмотря на то что выделяют дополнительные линии наземного транспорта и строят доп. транпортные артерии, я по себе ощущаю, что добираться с работы - на работу стало легче. Плюс правительство пытается вытащить производство из Москвы, чтобы люди не мигрировали в Москву на работу, а мигрировали в пределах своего района, городского округа – на месте. В ближайшем будущем люди будут работать ближе к дому. Практически переходим к СССР – централизованное планирование. Постепенно опять взращивается железный занавес – регионы будут развиваться, там появятся деньги, люди вернутся к себе на родину. Теоретически это возможно, это не утопия: люди будут уезжать или как минимум не будут приезжать. Не знаю, насколько возможно практически.
Еще один тренд, который у нас пока не развивается. У нас есть спальные районы и рабочие, т.е. люди поспали, потом сели на машины или в общественный транспорт, смигрировали в некий рабочий район, там поработали и смигрировали назад. Получается разделение работы и жилья. В эпоху индустриализации вся работа была грязной: заводы, фабрики. Сейчас у нас фактически все производство переходит к отверточному, фасовочному, сборочному и т.д. В будущем у нас производство будет соединено с житьем: к примеру, фабрика, и возле нее коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома и т.д. Девелоперы будут развивать места производства с местами под проживание, чтобы люди тратили время не на миграцию, а на семью.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»После кризиса 2008 г. главной тенденцией на рынке загородной недвижимости стала демократизация предложения. Девелоперы стали выводить на рынок проекты с меньшими площадями домов и участков, развиваются более демократичные форматы – таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома, участки без подряда. Скорее всего, эта тенденция сохранится еще какое-то время. Кроме того, можно ожидать развития мультиформатных поселков. В отдаленной перспективе ценность сохранят наиболее качественные проекты за адекватные деньги – с хорошей локацией и транспортной доступностью, продуманной концепцией и развитой инфраструктурой, высоким качеством строительства и последующей эксплуатации.
6) Ольга Кулькова:
Добрый день. Говорят, сейчас затишье. Отражается ли это на ценах на коттеджи таунхаусы? Они стоят на месте или падают?
Рублевые цены пока стоят на месте, долларовые – падают. Однако многие девелоперы нацелены привязывать цены к доллару и поднимать их. На рынке сейчас действительно затишье, но не исключено, что в 2015 году в связи с кризисной ситуацией и цены на коттеджи могут упасть, но, по прогнозам, не более чем на 5-10%.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Стагнация на рынке загородной недвижимости – уже устоявшаяся тенденция последних лет. В 2014 году она усугубилась из-за неблагоприятного геополитического и макроэкономического фона. Это проявляется в снижении спроса, отсутствии общерыночного роста цен, предоставлении скидок под конкретного клиента, которые в зависимости от сегмента достигают 30-40% от заявленной стоимости.
Цены в основном растут только по мере увеличения готовности проектов. При этом новые проекты появляются по большей части в бюджетных сегментах, из-за чего общий уровень цен на первичном рынке даже снижается. Так, за последний год средняя стоимость дома с участком снизилась на 3,4% – с 16 млн до 15,5 млн рублей. А вот в сегменте таунхаусов цены, наоборот, немного выросли – до 10,6 млн руб., или на 2,5%. Если принять во внимание, что этот прирост ниже инфляции, можно констатировать, что заявленные цены на загородном рынке продолжают снижаться.
7) Дмитрий, инженер-авиастроитель:
Где сейчас предлагается больше всего таунхаусов? В каком бюджете можно купить таунхаус недалеко от Москвы (километров до 20 от МКАДа)?
Сегмент таунхаусов развивается семимильными шагами – их сейчас можно встретить на всех направлениях. Больше всего таунхаусов расположено на Новой Риге. Наиболее бюджетные предложения: таунхаусы в поселке Кембридж в 20 км от МКАД от 5 млн руб. за 80 кв. м, - и маленькие таунхаусы от 2,5 млн руб. за 40 кв. м в Бисерово-парк на Горьковском шоссе.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Примерно 52% поселков с таунхаусами сконцентрировано в зоне до 20 км от МКАД. Направлениями-лидерами по числу поселков в продаже в этом сегменте являются Калужское (12 поселков), Ленинградское, Волоколамское, Киевское, Новорижское (по 7 поселков на каждом) шоссе.
Цены в радиусе 20 км от МКАД начинаются от 3,4 млн рублей. Самые бюджетные поселки в ближнем Подмосковье – «Экодолье Шолохово» на 15 км по Дмитровскому шоссе (стоимость таунхауса площадью 88 – 169 кв. м составляет 3,4 – 6,9 млн рублей) и «Немецкая деревня» в 18 км по Пятницкому шоссе (таунхаусы площадью 80 – 140 кв. м продаются за 3,8 – 6 млн рублей). В бюджете 5-10 млн рублей выбор больше: практически на всех направлениях в 20-километровой зоне можно найти таунхаус за такие деньги. Самые дорогие таунхаусы представлены в поселках «Трувиль» (19 км по Минскому шоссе), «Довиль» (10 км по Минскому шоссе) и «Резиденция Рублево» (1 км от МКАД по Новорижскому шоссе). Цены в них варьируются от 30 до 120 млн рублей.
8) Проходил мимо:
Здравствуйте! Какая недвижимость сейчас наиболее ликвидна? Меняются ли требования покупателей к загородке?
Добрый день!
Ответы на этот вопрос есть в 1-м и 12-м вопросе.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Наиболее ликвидна сейчас загородная недвижимость, которая соответствует формату первого дома – будь то коттедж, таунхаус или квартира в малоэтажном доме. Основные требования к такому жилью – хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от Москвы, развитая инфраструктура в самом поселке или близость к городским инфраструктурным объектам.
9) Андрей Черников:
Что бы вы порекомендовали для постоянного проживания (я, жена, планируем детей): таунхаус рядом с Москвой или коттедж подальше? Есть ли у таунхаусов минусы, незаметные на первый взгляд, но способные осложнить проживание в нем?
Если семья работает в Москве, то лучше приобрести таунхаус вблизи Москвы. Минусы есть: соседи за стенкой, небольшой участок земли. Однако для молодой семьи это хороший старт. Я бы рекомендовал сначала пожить в таунхаусе недалеко от Москвы, и если такой формат загородной жизни окажется комфортным, в будущем приобрести более дорогой коттедж.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Я бы рекомендовала выбрать жилье с удобным транспортным сообщением, в идеале – рельсовым транспортом, т.е. жилье недалеко от станции метро за МКАД или железнодорожной станции. Также очень рекомендую обращать внимание на близость социальной инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники. Так как когда у Вас будут дети, Вы будете водить их в детский сад, а впоследствии в школу. И чем ближе расположены эти объекты, и чем ниже стоимость их услуг, тем Вам будет комфортнее. Такие проекты есть, они находятся сравнительно недалеко от Москвы, и на большом расстоянии от столицы. Они включают и таунхаусы, и дуплексы, и коттеджи.
Среди поселков с таунхаусами в городах можно назвать «Домодедово Таун» (г. Домодедово), Sunny Dale (г. Звенигород), ЖК «Березовая Роща» (г. Чехов), «Посад-Премьер» (г. Сергиев Посад), «Арбатская слобода» (г. Коломна). Средние цены на квартиры-секции в них варьируются от 7,9 до 14,7 млн руб. В качестве примера поселка в городе, где предлагаются дуплексы наряду с таунхаусами, можно привести «Дубну Ривер Клаб» (г. Дубна). Квартиру-секцию в таунхаусе здесь можно приобрести в среднем за 6,5 млн руб., а в дуплексе – за 8,0 млн руб. В 85 км от МКАД в г. Обнинске Калужской области можно приобрести таунхаусы (от 3,3 млн руб.), дуплексы (от 5,3 млн руб.) и коттеджи (от 6,3 млн руб.) в поселке «Экодолье Белкино».
Из минусов таунхаусов могу назвать, пожалуй, такой: чем больше квартир-секций в таунхаусе, тем больше ремонтов Вам придется «сопереживать» с Вашими соседями. С этой точки зрения дуплекс предпочтительней таунхауса, т.к. в дуплексе у Вас всего один сосед. Однако хочу обратить внимание, что дуплексы, расположенные в 10-километровой зоне от МКАД, в среднем на 50% дороже таунхаусов (19,9 млн против 13,4 млн руб.), а в 11-20 км от МКАД эта разница составляет 30% (13,5 млн против 10,1 млн руб.). Это объясняется превышением площади квартир-секций и участков в дуплексах по сравнению с таунхаусами.
10) Александр:
Планируют ли застройщики новые проекты или боятся?
Опыт прошлых кризисов показал, что в кризис строить проекты можно, поскольку снижаются цены на строительные услуги и строительные материалы. Поэтому мы считаем целесообразным начинать строительство проектов со стартом продаж весной. Если просадка по долларовым ценам будет не более 10%, мы будем развивать наши проекты и дальше. Главным индикатором для нас будет уровень просадки столичного рынка недвижимости: например, какие акции будут предлагать компании на уже построенные объекты. Важно, чтобы цены на наши объекты не шли вразрез с ценами на новостройки.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»По данным регулярного мониторинга «ИРН-Консалтинг», в 2014 г. на рынок вышло в два-три раза меньше новых поселков, нежели в предыдущие годы. Основная масса поселков, поступивших на реализацию, это новые очереди давно реализуемых проектов. В сегменте поселков с участками без подряда к «новым» добавились такие, где было проанонсировано подключение к газу, хотя осваивались они уже давно. Очевидно, что многие застройщики заняли выжидательную позицию или с осторожностью принимают решения о начале реализации новых проектов.
11) Эльвира Нигматуллина:
Здравствуйте! Намного ли дороже коттеджи в Новой Москве, чем в Подмосковье?
Поначалу цены были высокими, но сейчас сравнялись со среднерыночными ценами. Территория Подмосковья больше, чем Новой Москвы, – соответственно, и больше шансов найти более дешевый вариант.
12) Карен:
Добрый день! Какие форматы, на ваш взгляд, наиболее перспективны на загородном рынке? Что лучше покупать для инвестиций?
Карен, здравствуйте! Могу прокомментировать на примере наших сентябрьских результатов. Наиболее активные продажи в сентябре пришлись на квартиры, поскольку наша компания работает в экономсегменте, и наши клиенты, как правило, покупают жилье в ипотеку. Квартиры же являются наиболее понятным для банков форматом недвижимости, и они охотнее предоставляют на них ипотечные кредиты.
Что касается участков без подряда, наибольшим спросом пользовались те, которые расположены не далее 15 км от МКАД и находятся на финальной стадии строительства. В коттеджном поселке «Орловъ» продажи также увеличились на 10%, но это связано в большей степени с развитием самого проекта и финализацией первой очереди строительства.
Наименьшим спросом в сентябре пользовались участки с четырьмя видами коммуникаций во второй очереди поселка «Тироль». Для сравнения, участки с двумя основными коммуникациями: газом и электричеством – в первой очереди того же поселка практически все были распроданы. Несмотря на одинаковую стоимость земли, дополнительные две коммуникации: вода и канализация, - увеличили цену лота на 30-40%. Если цена на участки 6 соток с двумя коммуникациями составляла 800-900 тыс. руб., то цена на участки с четырьмя коммуникациями выросла до 1,3 млн руб. Немногие покупатели готовы тратить такую сумму денег сразу, тем более что, владея частным домостроением, установка септика и самостоятельное подведение воды представляется несложной задачей.
Большой рост в сентябре показал сегмент таунхаусов – в 2 – 2,5 раза. 3 – 4 года назад таунхаусы строились огромных размеров, порядка 200 – 300 кв.м. Сегодня же их размер сильно уменьшился: появились даже мини-таунхаусы площадью от 40 кв.м. В результате люди стали рассматривать таунхаусы как альтернативу квартире и покупать в качестве основного жилья. Таким образом, по цене квартиры люди получают индивидуальное жилье, с индивидуальными входом и парковкой, а также статус, что немаловажно. Кроме того, таунхаусы представляют собой малоэтажное жилье, формат которого понятен банкам, и те сравнительно охотно дают на него ипотечные кредиты.
Остальные секторы рынка практически не показали никаких изменений. В отношении участков без подряда покупатели сейчас предпочитают более мелкие, недорогие участки. Поэтому застройщики с целью уменьшить цену лота продают участки по 4-5 соток с небольшими домами порядка 100 кв.м.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Карен, добрый день! Ответы о перспективных форматах и типах загородной недвижимости можно посмотреть в вопросах 5 и 8.
13) Наталья Селеванова, менеджер по продажам:
Татьяна, Константин, здравствуйте! Малоэтажные многоквартирные дома вы причисляете скорее к загородному рынку (и образу жизни) или к обычным новостройкам?
Скорее к загородному. Однако малоэтажную застройку нужно «припочковывать» к городам, где есть готовая социальная инфраструктура. Поэтому она представляет собой не типичный загородный вариант, а некий обновленный стиль жизни в городской среде.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Наталья, добрый день. Исторически сегмент малоэтажных квартирных домов зародился как загородный формат недвижимости – вдали от крупных подмосковных населенных пунктов в престижном западном направлении недалеко от Москвы (Рублево-Успенское, Сколковское шоссе). Он представлял собой элитный сегмент квартирного жилья, и основными покупателями были богатые люди (квартира для родителей/ родственников/ прислуги недалеко от коттеджа, где они сами живут) или люди, которые не могли себе позволить приобрести дом в этих местах, но очень хотели иметь здесь недвижимость.
Сейчас проектов с малоэтажными квартирными домами, расположенными в элитных подмосковных местах или на территории загородных поселков, очень мало. Основная масса таких комплексов – крупные одноформатные проекты, предусматривающие только квартирные дома малой и средней этажности. Их количество и масштаб стали настолько велики, что они конкурируют с обычными многоэтажными квартирными новостройками, которые возводятся в развитых населенных пунктах Подмосковья или «в чистом поле» в рамках комплексной застройки. В связи с этим я считаю, что в настоящее время формат малоэтажных квартирных домов – в основной своей массе – это часть рынка новостроек.
14) Ольга Юдина:
Сейчас продается много недорогих участков за 70-м км от МКАД. Можно уже за 400-500 тысяч купить участок. Не слишком ли это дешево? Какая цена должна вызывать подозрения? Какие могут быть подвохи?
Цена участка не должна быть определяющим критерием при выборе участка. В первую очередь необходимо проверять обязательства застройщика по коммуникациям: есть ли взнос ДНП и входит ли в него обязательство по проведению газа и электричества. Поскольку провести коммуникации силами собрания дольщиков сложнее, а порой даже невозможно, это самый важный вопрос, на который нужно обращать внимание.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Средняя цена сотки на расстоянии более 70 км от МКАД составляет 90 000 – 110 000 рублей в зависимости от направления и инфраструктурной «начинки» поселка. В поселках с электричеством и газом можно найти небольшие участки площадью 6-8 соток примерно за 500 000 рублей. Такая цена не является настораживающей, но и не гарантирует отсутствия «подводных камней». Поэтому в любом случае необходимо внимательно проверить документы.
Прежде всего, необходимо изучить правоустанавливающие документы: участок должен быть оформлен в собственность на компанию-продавца. Право собственности подтверждают договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права.
Важным нюансом является категория и вид разрешенного использования земель (земли населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, земли сельскохозяйственного назначения под дачное строительство, где можно строить только дачное жилье). От этого зависит возможность оформления постоянной регистрации. Это прописано в свидетельстве о государственной регистрации права, договоре купли-продажи, кадастровом паспорте.
Кроме того, обязательно нужно проверить, нет ли обременений права собственности на участок (ипотека, аренда, сервитут): это указано в свидетельстве о государственной регистрации права в строке «Существующие ограничения (обременения) права». Если подобные ограничения есть, лучше отказаться от покупки участка.
Посмотрите кадастровый паспорт участка, в котором указаны его границы. Настоятельно не рекомендуем покупать дачный участок без межевания. Межевание определяет точные границы участка и его привязку к местности, выполненную геодезистами. Межевой план необходим для постановки участка на кадастровый учет. В случае отсутствия межевания по участку впоследствии могут возникнуть конфликты с собственниками соседних участков.
Также очень важно проверить документы, связанные с коммуникациями, если на момент покупки они еще не подведены. Необходимо выяснить, есть ли у застройщика технические условия на подключение электричества и газа и договоры с ресурсоснабжающими организациями на электро- и газоснабжение. Кроме того, обязательства застройщика по подведению коммуникаций к Вашему участку должны быть прописаны в документах, которые Вы подписываете с застройщиком в момент заключения сделки.
15) Татьяна:
Здравствуйте! В детстве жила в Загорянке, там прямо на участке росли сосны. Есть ли в новых поселках лесные участки? Если да, то почем можно такой купить?
Лесных участков в Московской области очень мало. Поскольку посреди деревьев необходимо место для постройки дома, такие участки предлагаются большей площади – от 15 соток и выше. Соответственно, и стоят они дороже обычных: цена складывается из надбавки за лесные деревья и большой размер участка. Мы предлагаем лесные участки в поселке «Альпийские горки» в 35 км от МКАД по Ленинградскому шоссе по цене 200 тыс. руб. за сотку. Участок 30 соток можно купить за 6 млн.
16) Ксения Милютина:
Какова плата за ЖКХ в коттеджных поселках? От чего она зависит?
В основном на загородном рынке цену привязывают к размеру участка. В наших проектах цена варьируется в пределах 200-400 руб./сотка. В поселках, где есть весь набор коммуникаций (газ, эл-во, вода и канализация), цена идет по верхней границе. В поселках, где есть только две основных коммуникации (газ и эл-во) и из инфраструктуры только детская и спортивная площадка, цена идет по нижней границе.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Стоимость эксплуатации зависит от категории поселка – эконом-, бизнес-класс, элитный (чем ниже класс, тем ниже стоимость эксплуатации), от количества домов в поселке (чем меньше домов, тем выше эксплуатация), от объема инфраструктуры, рассчитанной только на жильцов поселка (чем ее меньше, тем ниже будут эксплуатационные платежи). Примеры: средняя стоимость эксплуатации в коттеджных поселках, в которых не более 30 домов, составляет 10 800 руб. в месяц, а в поселках, где больше 90 домов, – 6 400 руб. в месяц. Величина эксплуатационных платежей в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой в среднем составляет 13 400 руб. в месяц, а в поселках, где инфраструктуры нет или она минимальна – 6 600 руб. в месяц. Средняя стоимость эксплуатации в коттеджных поселках на Новорижском шоссе находится на уровне 10 200 руб. в месяц, а на Ярославском шоссе – 5 500 руб. в месяц.
17) Михаил:
Как вы оцениваете перспективы старых дачных участков Новой Москвы (до 30 и 90 км от МКАД раздельно) в перспективе 5 и 20 лет:
1. Динамика цен в целом, а также в сравнении со сопоставимыми участками МО.
2. Предполагаемые стратегии развития данных участков. Какой процент вероятности реализации данных стратегий и почему? Какие другие критерии оценки развития следует выделить и почему?
3. Наиболее перспективные районы (до 5 кв. км, а не огромные районы, не ТиНАО в целом). Принципы выбора и причины указанной перспективности.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Михаил, Вы задали вопрос, на который можно дать корректный ответ после проведения специального исследования. Готового ответа у меня нет. Если Вас действительно интересует стратегия развития данных категорий участков, обратитесь в «ИРН-Консалтинг» за индивидуальной консультацией.
18) Анна:
Здравствуйте! Дают ли банки ипотеку на коттеджи? На каких условиях?
Добрый день!
К сожалению, в настоящий момент банки не предоставляют ипотеку на покупку коттеджей.
19) Наталия Гурецкая:
Где в ближнем Подмосковье можно найти недорогие коттеджи?
Если вопрос стоит именно в цене, то в первую очередь стоит обратить внимание на таунхаусы. Например, в поселке «Кембридж» есть предложения таунхаусов до 5 млн рублей, в «Английском квартале» и «Домодедово Таун» - до 8 млн рублей. В коттеджном поселке «Орловъ», расположенном в Ленинском районе Подмосковья в 10 км от МКАД по Каширскому шоссе, можно приобрести коттедж от 170 кв. м за 12 млн рублей.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»Подмосковные направления можно условно разделить на «престижные» и менее «престижные». К первым относятся западные шоссе (Ильинское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское), северо-западные (Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое), северные (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское), а также юго-западные (Калужское и Киевское). Менее престижными направлениями Подмосковья считаются Горьковское и Щелковское шоссе (восток), Ярославское шоссе (северо-восток), Егорьевское и Новорязанское шоссе (юго-восток), а также южные направления (Варшавское, Каширское, Новокаширское и Симферопольское шоссе).
Именно в ближнем Подмосковье – до 30 км от МКАД – разница в цене коттеджей в этих двух группах наиболее существенна. Средние цены отличаются в 3 раза: 12,7 млн рублей на менее престижных шоссе против 36,5 млн на традиционно престижных направлениях. Между тем эта разница обусловлена не только объективными преимуществами престижных направлений. Из-за того что их традиционно принято считать таковыми, застройщики нередко склоняются к строительству поселков в более высоких ценовых сегментах, тогда как на юге, юго-востоке, востоке и северо-востоке в основном строятся поселки экономкласса.
С другой стороны, демократизация затронула и шоссе, на которых раньше развивались преимущественно элитные проекты и бизнес-класс. Поэтому даже на престижных шоссе можно найти достаточно недорогие коттеджи стоимостью 7-15 млн рублей. Такие предложения есть, например, в поселках «Русская деревня» (Новорижское шоссе, 24 км от МКАД), «Цветочный» (Калужское шоссе, 25 км от МКАД), «Подмосковные вечера» (Киевское шоссе, 20 км от МКАД), «Бригантина» (Дмитровское шоссе, 11 км от МКАД).
20) Дмитрий:
Добрый день. Какова плата за подключение коммуникаций, если речь идет о полном наборе (электричество, вода, газ, канализация)? Большая ли будет разница, если входят только электричество и газ? Дорого ли самому разобраться с остальными коммуникациями (вода, септик)?
Подключение электричества к дому в зависимости от районов составляет от 8 до 25 тысяч рублей. Цена за подключение газа варьируется от 150 тысяч до 1 млн рублей и зависит от разных факторов. Например, если вдоль улицы проложена труба, то плата за проект и монтажно-пусконаладочные работы составит 300-400 тысяч рублей.
Подключение септика на семью из 4 человек обходится в 100-200 тысяч рублей, зависит от фирмы и типа очистки. Скважина стоит 2000 рублей за бурение погонного метра трубы, артезианская скважина в Московской области имеет, как правило, глубину 80-100 м. Учитывая, что придется также заплатить 30 000 – 50 000 рублей за обустройство скважины, общая сумма составит порядка 150 тысяч рублей.
21) Александр Замотин:
Здравствуйте! В целом в квартиры инвестировать выгоднее, чем в загородную недвижимость. Но существуют ли отдельные объекты или виды загородной недвижимости, инвестиции в которые могут оказаться более удачные, чем в квартиры?
Действительно, наиболее ликвидны и привлекательны для инвестиций – недорогие квартиры. С другой стороны, для инвестора могут стать хорошей альтернативой коттеджи небольшой площади от 170 до 230 кв.м. Дом должен стоять на участке не менее 6-8 соток и быть обеспечен всеми коммуникациями, инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Также можно приобретать таунхаусы и дуплексы, если они располагаются в хорошем месте недалеко от Москвы.
Калюжнова Татьяна Александровна, «ИРН-Консалтинг»В среднем инвестиции в квартиры более выгодны, чем в загородную недвижимость, в силу их большей ликвидности и меньшего срока экспозиции при продаже. Удачные инвестиции в загородную недвижимость возможны при соблюдении следующих условий:
- очень хорошая транспортная доступность объекта (либо очень близко от Москвы, либо рядом с железнодорожным транспортом (по убыванию – метро, скоростная электричка, электричка), идеальный случай – когда станция находится на стадии проектирования и начнет строиться в обозримой перспективе);
- возможность постоянного проживания благодаря близости социальной инфраструктуры;
- небольшая площадь дома и участка, позволяющая держать приемлемый уровень цен (на сегодняшнем рынке основной объем сделок происходит в бюджете до 17,0-18,0 млн руб.);
- грамотное планировочное решение дома/квартиры-секции в таунхаусе (оптимальная глубина помещения, большая площадь остекления, максимально правильная форма помещения – квадратная/прямоугольная, отсутствие углов, которые трудно обыгрывать при планировании внутренних помещений, оптимальное соотношение жилой/нежилой зоны);
- высокое качество стройматериалов и строительства;
- профессиональная эксплуатирующая компания, оказывающая качественные услуги, и вместе с тем адекватная величина эксплуатационных платежей (на сегодняшний день средняя стоимость эксплуатации в поселках комфорткласса варьируется в пределах 4 000 – 5 000 руб. в месяц).
Источник: IRN.ru
Подпишись
Читайте новости нашего журнала в удобном формате в одном из наших пабликов:
