Загородный рынок: сезонные пики и спады. Учимся выбирать удачное время для покупки. Есть возможность сэкономить 10%

В отличие от рынка городской недвижимости, интерес к которому сохраняется круглый год, рынок загородный в большей степени подвержен сезонному росту и спаду покупательской активности. И это оставляет свой отпечаток как на ассортименте предложения, так и в ценовой политике застройщиков.

На какие месяцы приходятся самые высокие продажи и когда можно рассчитывать на скидки, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Количество продаж объектов загородной недвижимости во многом зависит от времени года, говорит Марина Денискина, руководитель департамента жилищного строительства ГК «Гео Девелопмент». В некоторые сезоны покупательская активность характеризуется высокими показателями, в другие сходит на нет.

«Высокими сезонами на загородном рынке, считаются месяцы с марта по май и с октября по декабрь, соответственно, низкие сезоны - это зима и лето, особенно январь-февраль и август-сентябрь - объясняет Петр Кветный, советник генерального директора компании «Мега-Мечта».

Причем, как отметил Игорь Тучков, генеральный директор GOOD WOOD development, самый «волшебный» месяц – декабрь, на него приходится пик количества сделок. Как добавил Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», в праздничные дни многие хотят сделать подарок близким, исполнить свою мечту, обустроить семейное гнездо. К тому же перед Новым годом выплачиваются премии, бонусы - это также добавляет активности рынку. Наталья Брахнова, руководитель отдела продаж компании «Газпромбанк-Инвест», подтвердила на примере своей копании, что в 2013 году наиболее эффективным для коттеджного поселка «Эсквайр Парк» (Новорижское шоссе) стал IV квартал 2013 года: было заключено 65% всех годовых сделок, из них 40% - в декабре.

Интересная деталь: на зимние продажи влияет хорошая погода и красивый пейзаж. Юрий Рожин, руководитель аналитического отдела Kaskad Family, также заверил, что количество продаж в КП «Вельяминовский Уездъ» (48 км от МКАД по Каширскому шоссе) возросло в зимний период, когда красота зимнего леса не смогла оставить равнодушными клиентов.

Впрочем, это же справедливо и для летних продаж. В поселке «Берег ФМ» (в 37 км от МКАД по Каширскому шоссе) пик продаж в прошлом году пришелся на летние месяцы. «Это и неудивительно, - считает эксперт. - Поселок расположен в живописном месте на берегу реки Северка, с собственным песчаным пляжем, и многие покупатели захотели сразу после покупки провести лето на природе».

Антон Минеджян, директор по продажам (КП «Векшино», КП «Я-village», КП «Усадьбы Удино»), уточняет, что сезонность в большей степени характерна для участков под застройку и она связана со строительным сезоном. Покупки участков начинаются примерно в феврале и набирают обороты в апреле и мае. Пик сделок с участками без подряда также приходится на апрель-май, и далее по октябрь они идут относительно активно. Стабильный спрос отмечается в конце строительного сезона (сентябрь-ноябрь): клиенты, планирующие стройку на следующий год, занимаются покупками в течение двух месяцев в конце года (сентябрь-октябрь или октябрь-ноябрь).

Константин Батищев, заместитель генерального директора компании «Красивая Земля», добавляет, что большее количество продаж в высокий сезон приходится на экономвариант в дачных поселках без инфраструктуры, где собственники участков сами организовывают товарищества и самостоятельно благоустраивают территорию поселка.

Если же рассматривается покупка дома для постоянного проживания, то спрос и сделки по приобретению готовых объектов относительно стабильны на протяжении всего года. «На сегодня мы не ощущаем критического изменения спроса на наш продукт в зависимости от времени года», - подтверждает Игорь Тучков (GOOD WOOD development).

А Константин Злобин, директор по развитию «Астерра Девелопмент», считает, что сезонность для поселков разного класса одинакова, за исключением некоторых периодов, например, в экономклассе резкий рост продаж происходит в марте, а в элитклассе резкое падение - в августе.

Исключения из правил
На поведение покупателей влияют другие факторы, которые могут спровоцировать всплеск спроса в периоды сезонного затишья.

Например, в этом году на спрос повлияли валютные колебания, и январь продемонстрировал неплохие продажи практически во всех сегментах рынка. «И число сделок, связанных с элиткой, включая инвестиционные покупки, увеличилось на 20% по сравнению с декабрем – это небывалая ситуация», - подчеркивает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.

Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village», также подтвердил, что в этом году в январе-феврале «из-за резкого ослабления рубля люди начали активно вкладывать деньги в недвижимость».
 

Сезонные горки
По данным компании «Мега-Мечта», в высокие сезоны продажи, как правило, вырастают на 30-40%. А Константин Злобин («Астерра») считает, что сезонные колебания на рынке загородной недвижимости крайне существенны и средние показатели могут доходить до восьмикратного прироста и падения. В частности, на проектах в среднем и экономсегменте объем сезонных сделок может колебаться от четырех до восьми сделок в месяц, в то время как в «мертвый» сезон количество сделок сокращается до одной-двух.

Похожую оценку дает Антон Минеджян (КП «Векшино», КП «Я-village», КП «Усадьбы Удино»): продажи участков без подряда в низкий сезон могут упасть в пять раз, домов сезонного проживания - в 2 - 2,5 раза, по сравнению с высоким сезоном. А вот на реализации коттеджей для круглогодичного проживания смена времен года почти не отражается.

Илья Дискин («Фламандия eco village») приводит конкретный пример: в заселенном поселке «Серебряная Подкова» в сезонный спад продавалось по 3-4 участка, а в сезон доходило до 20-25. «Речь об участках с полным набором инженерных коммуникаций, стоимостью 3-4 млн рублей», - уточняет эксперт.

«В высокий сезон увеличивается число звонков, показов, а продажи вырастают в полтора раза», - заявил и Михаил Кондырев («33 Поселка»). Так, компания «33 Поселка» открывала продажи в поселке «Талицкие берега» (35 км от Москвы по Ярославскому шоссе), именно в высокий сезон - весной. В этом районе уже несколько лет успешно продавались другие проекты компании – «Данилово 2», «Данилово 3», «Данилово 4» - и активно реализуется поселок «Софринские пруды». Здесь прекрасная экология, замечательные культурные и исторические достопримечательности. «Эти факторы, вместе с отложенным спросом и высоким сезоном позитивно повлияли на продажи, - отмечает эксперт. – В первые две недели были проданы более десяти участков».

Ольга Кисарина, директор по маркетингу и продажам управляющей компании «Экодолье», обратила внимание на то, что в ЖК «Экодолье Оренбург» заключается от 10 сделок в январе до 30 с лишним - в феврале, в мае и в августе; в ЖК «Экодолье Белкино» (г. Обнинск): от 5 сделок (минимальный объем в январе) до 20 с лишним в феврале, в мае и в августе.

Практика показывает и то, что от пиков и провалов в разные сезоны меньше всего теряют качественные проекты. Хотя количество звонков в декабре сокращается примерно на 25%, рассказывает Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», продажи в ликвидных проектах остаются практически на том же уровне. Например, в январе число звонков от потенциальных покупателей всего на 10% меньше, чем летом, однако в целом продажи стабильны, за исключением праздничных дней». «Если «рациональный покупатель» нацелен на покупку, сезонность большой роли играть не будет», - подтверждает и Наталья Брахнова («Газпромбанк-Инвест»).
 

Когда цены меняются
Цены реагируют на рост и спад покупательской активности. В высокий сезон девелоперы, как правило, повышают цены на участки на 5-10%, а во время затишья, низкого сезона снижают на те же самые 5-10%, чтобы стимулировать продажи, отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»). Правда, эксперт добавляет, что его компания не проводит акции и не анонсирует скидки в невысокий сезон. Исключение - в дни Олимпиады в Сочи максимальный размер скидки составил 16%, а минимальный – 12% от стоимости земли.

Другие комментаторы не отрицают, что стимулируют покупателей в сезоны, когда продажи падают. Для поддержания динамики поступления денег многие застройщики, и в особенности пользующиеся кредитными деньгами, предоставляют скидки, которые могут быть существенными, говорит и Антон Минеджян (КП «Векшино», КП «Я-village», КП «Усадьбы Удино»). «Так что покупка в низкий сезон может быть действительно выгодной», - заключает эксперт. По данным Алексея Коротких (Villagio Estate), самый активный период дисконтов и подарков от застройщика – вторая половина декабря - январь. Девелоперы пользуются поводом – новогодними праздниками – чтобы подстегнуть интерес аудитории к своим проектам, а покупатели ждут скидок. «Обычно размер дисконта составляет 10-12%, уточняет эксперт, но на малоликвидные объекты скидка может вырасти до 30%».

От сделки в низкий сезон выигрывают обе стороны: покупатель получает возможность купить дом на особых условиях (скидки, рассрочка, подарки и т. д.), а застройщик - привлечь деньги для масштабного строительства весной, резюмирует Петр Кветный («Мега-Мечта»).

Но есть и другие эффективные ходы. Для того чтобы увеличить продажи в успешных проектах, с таунхаусами и небольшими коттеджами, рассказывает Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»), застройщик объявляет о введении новой очереди поселка с привлекательными низкими ценами. «Для покупателя это является отличной возможностью выбрать и приобрести подходящий объект загородной недвижимости по доступной цене», - делает вывод эксперт.