Загородные дома: как охраняют коттеджи в Подмосковье. Технические новинки, договорные отношения и цены. Дает ли ЧОП гарантию от неприятностей?

Безопасность - одно из основных требований жителей загородных поселков. Под охрану может быть взята как территория организованного коттеджного поселка, так и само домовладение. Правда, ответственность компаний, оказывающих услуги по охране, ограничена лишь условиями, прописанными в договоре, и не предусматривает компенсацию всех потерь.

Как объяснила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора компании Vesco Consulting, охрана – один из элементов единой системы управления современным коттеджным поселком. Кстати, в период зарождения организованного малоэтажного рынка в 2002-2004 годах новый тип жилых комплексов назывался не иначе как «охраняемый коттеджный поселок», и лишь со временем это понятие сократилось до сегодняшнего «коттеджный поселок».

Охрана по периметру
Охраняемым традиционно считается поселок, имеющий замкнутый забором периметр с контрольно-пропускным пунктом (капитальное строение или строительный вагончик). Службу несут ЧОПы – специализированные частные охранные предприятия.

Как отмечает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», собственная служба охраны предусмотрена в большинстве крупных и средних коттеджных поселков. Причем, как добавляет Игорь Тучков, генеральный директор «Good Wood Девелопмент», на сегодня наличие контрольно-пропускной системы в любом организованном поселке, даже самого экономичного уровня, не просто норма, а некий обязательный фактор. Он-то в первую очередь и свидетельствует о том, что это именно организованный жилой поселок.

В частности, Иван Кудряшов, начальник юридического отдела УК «Экодолье», рассказал, что в жилых комплексах «Экодолье» услуга по охране поселка предоставляется вместе с остальными услугами по эксплуатации территории общего пользования, куда входит уборка дорог, обслуживание зеленых насаждений, детских площадок, вывоз мусора и т.д. А сама опция «охрана» подразумевает общее наблюдение за периметром поселка и патрулирование в ночное время. Охранники также следят за тем, чтобы на территории поселка не было подозрительных личностей, чтобы машины заезжали ,только если водители предъявят пропуска.

В более дорогих жилых комплексах используют обученных собак, сотрудники в режиме реального времени просматривают установленные по периметру поселка камеры видеонаблюдения.

Впрочем, со строгостью нельзя перебарщивать. Теоретически можно сканировать и осматривать любого человека, который собирается зайти или заехать в поселок, однако, как предупреждает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate, в первую очередь выступят против сами жители, которые не захотят, чтобы суровому досмотру подвергались их друзья, близкие и помощники.

Договор на охрану поселка может заключаться либо напрямую с охранным предприятием, либо с управляющей компанией. Во втором случае, как объяснил Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», каждый владелец недвижимости и УК подписывают договор, в котором указан весь набор услуг, включающий охрану. В свою очередь УК нанимает охранное агентство и других подрядчиков, которые выполняют работы на территории комплекса, и заключает договор с ними.

Что же касается дачных поселков, то, по данным Vesco Consulting, примерно 12% из них вообще не имеют системы обеспечения безопасности: девелопер отдает решение этих вопросов на усмотрение самих собственников, которые в будущем создают некоммерческое партнерство.

Дом как крепость
Чтобы обеспечить охрану частного домовладения, его хозяин должен позаботиться об этом самостоятельно. Ведь охрана «по периметру» не может гарантированно защитить жителей от целенаправленного посягательства на имущество, предупреждает Алексей Коротких (Villagio Estate). И собственники, желающие более серьезно обезопасить свой особняк, страхуют имущество и заключают еще один договор - либо с работающим в поселке ЧОПом, либо с местным отделом ведомственной охраны (ОВО), либо со сторонней компанией, специализирующейся на оказании подобных услуг.

Индивидуальная охрана подразумевает, что коттедж оборудуется системой охранно-пожарной сигнализации, подключенной к центральной станции мониторинга и группы быстрого реагирования. В случае срабатывания сигнализации экипаж ГБР приезжает на охраняемый объект в течение 12-15 минут.

Иван Кудряшов (УК «Экодолье») рассказал, что компания планирует развивать в своих поселках систему пультовой охраны коттеджей, когда каждый владелец коттеджа заключает индивидуальный договор напрямую с охранным агентством, осуществляющим охрану жилого комплекса. Это, на взгляд эксперта, удобнее, чем заключать договор со сторонним агентством, так как скорость реагирования охраны, находящейся уже на территории поселка, будет выше. «Плюс в случае привлечения стороннего агентства, - рассуждает эксперт, - может возникнуть недопонимание между двумя охранными группами».

Договор на пультовую охрану конкретного коттеджа подписывается в тот момент, когда сам клиент этого захочет. «Обычно это происходит где-то через год проживания в коттедже, - уточняет Иван Кудряшов (УК «Экодолье»), - когда уже завершен ремонт, и у собственника появляются мысли о дополнительной защите своего имущества».

Иногда застройщики заранее инициируют установку сигнализации. «В наших поселках, - рассказывает Игорь Тучков («Good Wood Девелопмент»), - мы по умолчанию проводим в сдающиеся дома систему «Тревожная кнопка», завязанную на КПП, откуда дежурный может вызвать наряд полиции или вневедомственной охраны». Такой услугой будущий владелец может пользоваться по желанию, для этого нужно заключить договор абонентского обслуживания и оплачивать абонентские взносы.

Компания «33 Поселка» также предлагает жителям своих поселков радиоохрану и установку «тревожной кнопки». «В случае проникновения на участок, сигнал передается оперативной группе в Софрино, а охранник на месте, не дожидаясь ее прибытия, сразу спешит к месту сигнала», - рассказывает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Стоимость услуг
Сколько стоят услуги охраны поселка, которые обязаны оплатить все жители? По словам Дмитрия Котровского, вице-президента девелоперской компании «Химки Групп», стоимость для каждого собственника рассчитывается исходя из количества квадратных метров в доме и включается в структуру общего ежемесячного платежа, при этом собственник видит, какую сумму конкретно он платит за охрану.

Как правило, это 2-5 тысяч рублей в месяц для каждого владельца, если речь идет о поселке средней ценовой категории и минимальном наборе охранных услуг.

Но расценки бывают и ниже: по словам Константина Злобина, директора по развитию «Астерра Девелопмент», в поселках «Астерра Девелопмент» услуги охраны оцениваются в среднем 500 рублей на одно домовладение.

Жители поселка могут инициировать дополнительные меры по охране поселка, например, оснастить его системой видеонаблюдения, если она изначально не предусмотрена. Управляющая организация поселка всегда может рассчитать стоимость такой услуги и реализовать ее уже на деньги жителей.

Что касается индивидуальных мер защиты, то, по данным «Химки Групп», цена установки охранной системы в коттедже начинается от 40 тыс. рублей.

Абонентское обслуживание на охрану доме, в котором установлена сигнализация, стартует от 3-5 тыс. рублей в месяц, зависит от того, в каком районе патрулирования расположен коттедж, насколько он удален от базы в границах района его патрулирования группами реагирования.

В «Астерра Девелопмент» услуги по индивидуальной охране коттеджа стоят от 2 до 10 тыс. руб. в месяц в зависимости от комплекса и набора услуг. Причем, как отметил Игорь Тучков («Good Wood Девелопмент»), абонентское обслуживание коттеджа с сигнализацией, системой датчиков движения по периметру участка, решетками на окнах и хорошими замками может стоить в два раза дешевле, чем охрана домика в деревне в 15 км от опорного пункта, не оснащенного подобными системами.

За чей счет форма?
Бывают случаи, когда охранные предприятия пытаются переложить часть своих накладных расходов на собственников недвижимости. Так, в одном из коттеджных поселков Подмосковья руководитель ЧОПа заявил, что будет повышать платежи для жителей, потому что ему надо покупать форму для охранников. Игорь Тучков («Good Wood Девелопмент») считает, что это вопрос, открытый для обсуждения - с одной стороны, руководитель должен сам решать вопросы оснащения своих сотрудников за счет получаемых платежей, а покупка формы - не повод для повышения абонентской платы. С другой стороны, если жителям тоже не нравится внешний вид охранников и они хотят, чтобы те выглядели достойно, то стороны могут принять решение о разовых сборах денег на приобретение формы.

«Договор заключается на год, все накладные расходы ЧОП закладывает в стоимость, - объясняет Ольга Леденцова, управляющий коттеджными поселками компании «ДМИТРОВ-КА». - Но при перезаключении договора на следующий год может быть увеличена стоимость в связи с инфляцией и, возможно, с какими-то дополнительными затратами ЧОПа».

Ответственность – в рамках договора
Можно ли получить компенсации от организации, оказывающей услуги по охране, если что-то произойдет? Иван Кудряшов (УК «Экодолье») советует внимательно изучать договор, а при возникновении спорной ситуации уже, исходя из пунктов договора, привлекать к ответственности виновных. Но надо учитывать, что действующее законодательство запрещает частным охранным предприятиям самостоятельно проникать в охраняемый дом, - предупреждает Константин Злобин («Астерра Девелопмент»). Поэтому в случае обнаружения в доме злоумышленников они могут только заблокировать периметр и вызвать сотрудников полиции. Оптимальный вариант - заключать договор с ЧОП на условиях материальной ответственности. «Но на моей памяти, ни один ЧОП на это не пошел», - говорит Игорь Тучков («Good Wood Девелопмент»).

Впрочем, при заключении договора с отдельным домовладением служба охраны гарантирует определенную сумму на возмещение ущерба, уточняет Михаил Кондырев («33 Поселка»). В случае незаконного проникновения, взлома и воровства – стандартно она  составляет от 50 до 100 тысяч рублей (в зависимости от договора). Понятно, что материальный ущерб может быть больше, не говорят уже о нематериальном.

«Считаете ли вы, что наличие охраны в поселке гарантирует от неприятностей?» – с таким вопросом журнал metrinfo.ru обратился к экспертам.

Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Разумеется, наличие охраны серьезно повышает уровень безопасности в поселке. Можно не беспокоиться, что на его территорию проникнут асоциальные или нежелательные личности. Для семейных людей есть еще один плюс: родители могут смело отпускать своих детей на прогулку. С ними ничего не случится, также охрана проследит, чтобы юные жители не выходили за пределы поселка.

Игорь Тучков, генеральный директор «Good Wood Девелопмент»:
Ни в коем случае. Максимально, да и то не полностью, такую гарантию может подарить только страхование имущества, здоровья, жизни. Хорошая система охраны лишь уменьшает риск возникновения нештатных ситуаций.

Константин Злобин, директор по развитию «Астерра Девелопмент»:
Конечно, стопроцентной гарантии от неприятностей охрана в поселке дать не может. Но решить проблемы с проходом нежелательных людей в поселок, обеспечением порядка и безопасности внутри поселка, даже мелкими бытовыми конфликтами между собственниками (несанкционированный выгул собак, запуск пиротехники, управление автотранспортом в нетрезвом состоянии) под силу хорошо организованной комплексной охране.

Общая охрана периметра поселка главным образом гарантирует доступ нормальных (не проблемных) людей на территорию поселка. Помимо этого важно, что охрана следит за состоянием дорог в поселке и имуществом собственников - например, некоторые жители в распутицу привозят тяжелые груженые машины, которые могут повредить дороги и чужую собственность. Это также контролирует охрана. Кроме того, сотрудники службы безопасности ограждают жителей поселков от назойливых продавцов и просто случайных прохожих, непонятных строительных бригад, разных темных личностей.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:
Теоретически, уязвимой может быть даже самая «навороченная» система. Но как бы ни охранялся поселок, туда можно проникнуть, через инфраструктурные объекты – например, если ресторан поселка открыт и для сторонних посетителей.