Загородная недвижимость в Подмосковье: поселки с готовыми домами. Аргументы за и против - быстрее въедешь, но больше заплатишь

Самый дешевый вариант обзавестись собственным домом – купить участок без подряда и построить его самостоятельно, в идеале – без привлечения архитекторов, дизайнеров и строителей. Однако такой способ, как правило, оказывается самым растянутым во времени и рискованным, так как совершенно не понятно, что получится в итоге. И совсем другое дело - готовый дом или таунхаус от застройщика: заселиться можно быстро, а вероятность неприятных сюрпризов гораздо ниже.

Собственно, поэтому готовые объекты пользуются стабильной популярностью, особенно если они расположены в 15-20 км от МКАД, и «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать об этом сегменте рынка, о его плюсах и минусах, ценах и предложениях, подробнее.

Курс на готовые дома
Спрос на готовое загородное жилье довольно стабилен, но назвать его очень активным в целом нельзя, ведь такие объекты в своем классе стоят дороже участков с подрядом и без подряда, «а для большинства клиентов главным фактором при выборе недвижимости на сегодняшний день остается все-таки цена, - утверждает Артур Григорян, генеральный директор компании KASKAD Недвижимость, - лишь 7-10% покупателей готовы переплачивать за построенный девелопером загородный дом». А в сегменте таунхаусов таких желающих, по мнению Валерия Лукинова, коммерческого директора ОАО «Керамо», еще меньше: спрос на готовые объекты равен 2-5% от спроса на строящиеся домовладения.

Но это в целом, а если смотреть более детально, то рынок готового загородного жилья во многом зависит от сегмента и удаленности от МКАД. И если оценивать проекты бизнес-класса и выше и поселки на расстоянии до 20 км от столицы (собственно на этом расстоянии как раз преобладают более высокобюджетные предложения), то здесь доля объектов с готовыми домами и таунхаусами будет больше: «В самом ближнем Подмосковье земля довольно дорогая, из-за чего большинство загородных проектов представляет собой участки с подрядом или готовые дома», - отмечает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

«Если на столь близком расстоянии от Москвы застройщики будут продавать только участки, то вряд ли получат достаточную прибыль (даже с учетом наценки). Реализуя готовые объекты или участки с подрядом, можно заработать намного больше», - объясняет Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». «Застройщик стремится получить максимальную прибыль с каждого квадратного метра земли, а это возможно только за счет строительства, - добавляет Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Хотя выигрывают только те, у кого есть свои строительные ресурсы. Заказ подряда со стороны существенно повышает себестоимость продукта, что часто приводит к нерентабельности готового проекта».

Поэтому на рынке все же преобладают проекты, предлагающие участки с подрядом, а также мультиформатные поселки, где помимо таких участков есть и таунхаусы, и построенные коттеджи, и дуплексы, и даже квартиры в мало- и среднеэтажных домах. «Маржинальность такого продукта, как готовые дома, конечно, более высокая, но он требует очень больших собственных инвестиций, и не у всех девелоперов есть смелость и уверенность в завтрашнем дне и в состоянии рынка, чтобы идти на такие затраты», - разъясняет Игорь Тучков, генеральный директор компании GOOD WOOD Development. «Для поселков с готовыми домами требуется длинное кредитное плечо, достаточный финансовый запас и успешный строительный опыт. Плюс они продаются на высокой стадии готовности, поэтому продаются долго. И подобными проектами продолжают заниматься лишь застройщики, у которых есть необходимые возможности и опыт. Причем их привлекает не только доход, но и более ровный график строительства, не зависящий от промежуточных продаж, а также бОльшие возможности с архитектурной точки зрения», - говорит Михаил Кондырев («33 Поселка»).

И такое положение дел пока можно считать равновесным, потому что наибольшее количество покупателей привлекают как раз участки с подрядом и мультиформатные поселки: «Сегодня мультиформатные поселки на пике популярности, ведь они позволяют учитывать интересы различных групп покупателей с различными бюджетами и потребностями, что делает их доступными и привлекательными для большего количества людей», - отмечает Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.

Впрочем, проекты с готовыми коттеджами набирают популярность: «Судя по соотношению количества сделок по покупке готового жилья и, например, участков, предпочтения покупателей сместились в сторону готового жилья. До 2008 года основной спрос приходился на сегмент бизнес-класса, где, как правило, предлагались участки с обязательным подрядом. Найти участок без подряда было практически невозможно, зачастую покупатели брали участок с подрядом, а потом сами строили дом. Были люди, готовые платить дважды. Но после кризиса на рынок хлынула земля без подряда. Польстившись на цену, их активно скупали, но потом неизбежно разочаровывались, сталкиваясь с длительной застройкой, обещанными, но не подведенными коммуникациями и прочим негативом. И сейчас тенденция меняется: люди осознали, что лучше покупать готовое жилье», - говорит Ирина Крылевская («ИНКОМ-Недвижимость»). Особенно такой тренд проявляется в бизнес-классе и люксовых поселках: «Сегодня девелоперы осознают, что для успешной продажи премиальных проектов нужно делать гораздо больше, чем раньше. Клиенты, которые тратят на приобретение дома значительные средства, все чаще хотят жить в готовом поселке с действующей инфраструктурой. И спрос на готовые дома увеличивается с каждым годом», - утверждает Нина Резниченко (IntermarkSavills). А по мнению Игоря Тучкова (GOOD WOOD Development), сейчас формат готовых поселков в указанных сегментах рынка уже стал самым востребованным.

Но несмотря на то, что преобладают на рынке проекты мультиформатные или с участками с подрядом, особого дефицита предложений с готовыми домами не наблюдается. Более того, такие поселки строятся на всех направлениях от МКАД: «Предложение распределяется равномерно по всему Подмосковью. Это объясняется стремлением застройщика максимально удовлетворить запросы всех покупателей. Как только где-то обозначается спрос – застройщики тут же выходят с новыми предложениями. Исключением может быть только Минское шоссе, где новых проектов вообще немного. Во-первых, там долго велась реконструкция, а во-вторых, оно уже густо заселено и вблизи Москвы немного земли, пригодной под застройку», - говорит Ирина Крылевская («ИНКОМ-Недвижимость»). Ну а наиболее насыщены рассматриваемыми проектами (на расстоянии до 15 км от МКАД), по данным Андрея Муравьева («НДВ-Недвижимость»), запад и юго-запад Подмосковья – территории от Калужского до Пятницкого шоссе. «Их концентрация исторически выше на Киевском, Калужском, Новорижском и Ленинградском шоссе», - отмечает Игорь Тучков (GOOD WOOD Development), но это совсем не означает, что таких поселков совсем нет, например, на Носовихинском шоссе. «Тем более что сегодня существует явная закономерность: если на трассах ведется реконструкция, которая в будущем заметно улучшит транспортную доступность направления, это привлекает девелоперов, - уверяет Михаил Кондырев («33 Поселка»). – Но, правда, в густозаселенных районах Подмосковья новое строительство поселков с готовыми домами или таунхаусами по сути расширяет городскую черту. Это можно увидеть на Киевском, Рязанском, Ярославском шоссе, там пропадает аура загородной, поселковой жизни. Ее пока еще можно найти, например, на Можайском шоссе и на Новой Риге, а также на Дмитровском шоссе, хотя качественные проекты готовых домов, которые соседствуют с живописной природой и отвечают традиционным представлениям о загородном образе жизни, встречаются и в других местах Подмосковья, надо только искать».

Плюс можно искать на вторичном рынке, где на сегодняшний день предложений очень много, причем предложений уже готовых к проживанию, с отделкой и часто с мебелью. Таким образом, в радиусе 20 км от МКАД приобрести готовый дом совсем не проблема: товар есть на любой вкус и кошелек, причем покупатель сегодня может выбирать, так как, по данным большинства экспертов, предложение превышает спрос.

Но если говорить все-таки о предложениях первичного рынка, то преобладают проекты с черновой отделкой. «А сегмент готовых поселков, предлагающих дома под чистовую отделку, развит слабо, подобные предложения можно сказать в дефиците. На сегодняшний день в Московской области существует не более 10 таких проектов», - отмечает Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп» (девелопер коттеджного поселка «Американ Дрим»). И что удивительно, готовые дома с отделкой представлены в основном в экономклассе. «Дело в том, что, проводя отделку внутренних помещений загородного дома, застройщик сужает круг потенциальных клиентов - угодить современному покупателю сегодня довольно сложно», - объясняет Марат Абдуллин, руководитель ипотечного центра группы компаний SRG. И чем состоятельнее люди, тем больше у них запросов к комфорту и дизайну, и типовой ремонт удовлетворяет их далеко не всегда. Но типовая отделка от застройщика, как правило, дешевле и покупателям экономичного сегмента это зачастую нравится, поэтому если девелопер рассчитывает на таких клиентов, то может строить в том числе и дома с чистовой отделкой. Но в более высокобюджетных поселках обычно предлагаются услуги собственного дизайнера, с которым можно согласовать цветовую гамму, тип материалов и срок проведения отделочных работ.

Плюс-минус
Конечно, готовые домовладения набирают популярность не просто так, а потому что имеют целый ряд плюсов. «Прежде всего, готовые дома отличаются тем, что в них можно заезжать практически сразу после покупки (нужно время лишь на ремонт, если проект не подразумевает отделку. – От ред.). Для многих возможность начать пользоваться своей недвижимостью как можно раньше является важным достоинством. А приобретая даже участок с подрядом, не говоря об участке без подряда, надо осознавать, что в течение нескольких лет придется жить на стройплощадке и соседствовать с активным строительством. Знаю случай, когда человек купил участок, и пока поселок приобрел жилой вид, а все соседи, наконец, завершили строительные работы, прошло пять лет», - рассказывает Михаил Кондырев («33 Поселка»).

К тому же проекты, предлагающие участки (даже с подрядом), рискуют остаться вообще недостроенными либо без коммуникаций: какие бы обещания ни давал девелопер и как бы он ни был известен, случиться может всякое, особенно в кризисное время. «А выбрав уже построенный объект, покупатель гарантирует себе спокойную жизнь, не рискует, что поселок, в котором он приобрел дом, так и не достроится», - говорит Ольга Матюгова («Феникс Групп»). «То есть готовый дом – это практически безрисковая покупка», - подводит итог Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»), причем и с юридической стороны: как правило, покупатель сразу же получает свидетельство о собственности.

А еще такая покупка может оказаться более дешевой, если сравнивать с вторичным рынком и индивидуальным строительством. В последнем случае многое зависит от условий, с которыми приходится сталкиваться покупателям участков без подряда, но если встает серьезный вопрос о подводе коммуникаций, те, кто выбрал готовые дома, обычно получаются в плюсе - «стройка оптом» обходится дешевле. Точно так же, как и ремонт, поэтому если удастся найти удовлетворяющий запросам и подходящий по цене дом с чистовой отделкой, минимальными окажутся затраты не только на строительные, но и на ремонтные работы.

«Кроме того, готовый объект более ликвиден и позволяет покупателю остаться просто покупателем, не переезжать на стройку, не становиться прорабом и не тратить нервы на строительство», - отмечает Ольга Матюгова («Феникс Групп»).

«А еще поселок с готовыми домами - это единый архитектурный стиль, определенный контингент соседей и заранее спланированная (а зачастую и уже функционирующая. – От ред.) инфраструктурная система», - говорит Ирина Крылевская («ИНКОМ-Недвижимость»). В проектах, где реализуются участки без подряда, такое практически недостижимо.

Однако минусы у проектов с готовыми домами тоже есть. «Проект и планировки построенных объектов часто не полностью устраивают покупателей, да и качество строительства зачастую ставится под сомнение, так как нет возможности контролировать процесс. И в результате приходится что-то перестраивать, доделывать, устранять выявленные недостатки, а это приводит к дополнительным финансовым затратам, требует времени и сил», - отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»). И кроме того, покупатели вынуждены быть более внимательными при покупке, проверяя качество строительных работ, а в некоторых случаях им даже приходится привлекать сторонние компании – к примеру, для экспертизы, теплопроводности или инженерных коммуникаций. А это – дополнительные расходы к и без того большим затратам.

Также минусом может стать и единая архитектурная концепция. Конечно, в целом большинство покупателей она устраивает (если не устраивает, то обычно ищут другой проект), но многие хотят привнести в свой собственный дом какие-то индивидуальные детали, как в плане дизайна, так и в плане функционала (например, кому-то нужно больше ярких красок на фасаде, а кому-то необходим более широкий балкон). Однако воплотить это в жизнь, как правило, не удается.

Ну и естественно, не надо забывать о ценах. Основной минус покупки готового жилья, как утверждает Артур Григорян (KASKAD Недвижимость), – его высокая стоимость.

Слово о стоимости
Разница в цене готового дома и участка с подрядом, по данным разных экспертов рынка, составляет от 20 до 35%. Конечно, иногда она не столь значительна, и например, если участок с подрядом предлагается в поселке с уже сформированной инфраструктурой и полностью подведенными коммуникациями, то разница будет минимальной, возможно, всего 15-20%. «Ведь готовая инженерная и социальная инфраструктура означает, что застройщик уже выполнил бОльшую часть работы и вложил основные средства», - отмечает Михаил Кондырев («33 Поселка»). А если поселок находится на самой начальной стадии, то стоимость участков с подрядом по сравнению с готовыми домами в аналогичных объектах может доходить до 40-50%.

Примерно такие же пропорции выдерживаются и при сравнении готовых домов с участками без подряда: «Если строить самому, то итоговые затраты будут на 25-30% меньше, нежели при покупке построенного дома от застройщика», - утверждает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»). Хотя, как отмечалось выше, здесь многое зависит как раз от инфраструктуры и коммуникаций.

А что касается таунхаусов, то в этом сегменте разница между готовыми объектами и участками с подрядом либо строящимися предложениями даже выше, чем по домам. «Стоимость таунхаусов с момента старта продаж (нулевая стадия готовности проекта) до стадии полной готовности в зависимости от успешности проекта увеличивается в среднем на 60-80%, - утверждает Артур Григорян (KASKAD Недвижимость). – Например, в поселке «Сабурово Парк» (12 км от МКАД по Пятницкому шоссе) начальная стоимость таунхаусов стартовала от 4,5 млн руб., а сейчас готовый объект первой очереди стоит 10,5 млн руб., то есть стоимость возросла больше чем в 2 раза». Причем надо отметить, что рассматриваемый поселок с начала продаж обзавелся инфраструктурой и коммуникациями, а конъюнктура рынка несколько изменилась, поэтому его общая стоимость тоже возросла. «Поэтому если стоимость готового таунхауса площадью 146 кв. м из первой очереди строительства составляет 8,5 млн руб., то стоимость аналогичного объекта, но со сроком сдачи в конце 2015 г. равна 6,5 млн руб.», - сообщает Марат Абдуллин (группа компаний SRG), а такой цены, как 4,5 млн руб., уже нет.

Однако каковы бы ни были цены на готовые загородные объекты, покупателей, ценящих их достоинства, которым важно переехать в новый дом поскорее, они, конечно, не останавливают. И люди переходят к выбору. А что сегодня предлагает рынок, какие объекты и по каким ценам, журнал www.metrinfo.ru расскажет в продолжении данной темы.