В Подмосковье продается 0,5 млн га

В конце ноября пресс-служба Российского аукционного дома (РАД) проводит земельные аукционы по поручению правительства Московской области) сообщила о рекордных результатах торгов по продаже земель под размещение объектов придорожного сервиса. 11 участков на 7,8 га в Подмосковье ушли с молотка за 141,68 млн руб. — почти в 4 раза дороже начальной стоимости (44,48 млн руб.). Среди покупателей физлица и малый бизнес, представители «Лукойла», ГК ПИК, «Сберстройинвеста». Торги показали: инвесторы готовы вкладываться в небольшие участки под АЗС и стрит-ритейл, тем более что область впервые выставила на продажу готовые земли под застройку вдоль автодорог, комментирует Егор Чижов, ведущий эксперт РАДа. Остальное предложение на земельном рынке Подмосковья — это в основном сельхозземли от частников, которые требуют перевода в другую категорию и длительного согласования, добавляет он.

Земельные полуфабрикаты

В Московской области в продаже от 200 000 до 500 000 га, говорит Илья Терентьев, гендиректор группы «Земер». Разброс в оценках он объясняет так: «Сделки не афишируют, часто собственники — чиновники, действующие через посредников». 80% предложения — сельхозземля, остальное — земли поселений (около 10%), промышленности (7%) и проч.

Большая часть выставленных на продажу гектаров — земли низкого качества: в статусе сельскохозяйственных, неразмежеванные, без дорог и коммуникаций, без документации, далеко от инфраструктурных центров области, говорит аналитик «Инкома» Дмитрий Таганов. Особенно этим страдают земли за 60 км от МКАД, уточняет Александр Илюшин из Vesco Group. По его оценке, объем реального — в радиусе до 60 км от МКАД — рынка составляет около 200 000 га, из которых сформированы в виде лотов с конкретной ценой не более 80 000-90 000 га. Еще около 120 000 га — земли, которые можно купить, «если найдешь продавца»: «Это участки, от которых владелец с радостью бы избавился. Почти все землевладельцы с активами более 100 га предпочли бы деньги, чтобы не платить налоги».

Илюшин приводит пример: продаются 60 га сельхозназначения в райцентре в 30 км от МКАД. Участок подошел бы под жилищное строительство, но у владельца нет денег на перевод в нужную категорию — после введения платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) он оценивается в $70 млн. «Собственник уже скинул цену в 2,5 раза, но скорее всего участок зависнет на годы», — говорит Илюшин.

У RDI (один из крупнейших землевладельцев в Подмосковье, 26 000 га) есть на продажу практически любые участки, но «срок их экспозиции может достигать нескольких лет», признал Дмитрий Новожилов, глава отдела индустриальной недвижимости. Если в 2006-2008 гг. сделка занимала шесть месяцев, то после 2009 г. эти полгода превратились минимум в полтора, — вторит Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость».

Берут — не берут

«Основные запросы сейчас идут на небольшие участки промышленного назначения от 0,5 до 10 га на Ленинградском шоссе до Московского малого кольца и участки под ритейл от 0,5 га в густонаселенных пунктах», — перечисляет Матьяж Церьяк, директор департамента продаж и приобретений группы ПСН. Оптом и в розницу торгуют землей «Промсвязьнедвижимость», «Абсолют», ОПИН, говорит Евгений Воронин, директор департамента продаж «Астерра Девелопмент»  Если участок имеет категорию «земли поселений», но его ВРИ «под ИЖС», то перевод под «многоэтажное строительство» может стоить до трети рыночной стоимости участка, отмечает Терентьев.

Количество запросов уменьшилось в последние полгода, но сейчас в основном обращаются те, кому действительно необходима земля: ритейлеры, производственники, фермеры, перечисляет Илюшин. Терентьев конкретизирует: «Ищут землю, например, производители сэндвич-панелей для строительства магазинов крупных торговых сетей (»Ашан», «Леруа Мерлен» и т. д.) или компании под завод ЖБИ».

Земля под коттеджные поселки никому не интересна, как и под сельхозпроизводство, уверяет Таганов: «Не хотят ввязываться в фермерские хозяйства, это длинные деньги и большие риски». «Нынешний инвестор не хочет платить за землю. Он предлагает собственнику совместное вхождение в жилищный проект: разработать документацию, решить вопрос с коммуникациями, а потом рассчитаться недвижимостью», — говорит Яхонтов. Но после реализации проекта лендлорд становится миноритарием, чьи интересы слабо защищены, отмечает он, и стороны не могут договориться изначально.