Таунхаусы Московской области: брать или не брать? Часть I

Но спрос на такого рода жилье все равно остается высоким, а, как известно, если есть спрос, найдется и предложение. В начале 2000-х гг. в России начал появляться формат способный удовлетворить такого рода спрос, как уже можно было догадаться, имя ему таунхаус. Поначалу покупатели относились к нему насторожено, как ко всему новому, плюс ко всему и девелоперы не сразу научились делать такие объекты доступными для рынка масс-маркет. Но, прошло время, и уже к 2009 году формат стал набирать популярность, а стоимость его стала сопоставима со стоимостью городской квартиры. Многие игроки и эксперты рынка пророчили таунхаусам великое и светлое будущее, говорили что это – жилье будущего. Сейчас рынок Московской области насыщен предложениями квартир в таунхаусах, однако ажиотажа не наблюдается. Но, расскажем о текущей ситуации на рынке таунхаусов обстоятельно и по порядку.

Основные тенденции лета 2014
Мы расспросили экспертов рынка о том, какие же тенденции наблюдаются сейчас на рынке таунхаусов и на первом месте стоит появление разноформатных проектов, в составе которых присутствует жилье данного формата.  Алексей Колгушкин, коммерческий директор, партнер ГК Глубина рассказывает, что таунхаусы, особенно в проектах с хорошо развитой инфраструктурой, остаются востребованным продуктом, но в целом отмечается некоторое смещение спроса покупателей из этого сегмента в сегмент малоэтажных жилых комплексов – это относительно новая тенденция. «Дело в том, что квартиры в малоэтажных ЖК заметно дешевле, кроме того, они, как правило, лучше обеспечены объектами внутренней инфраструктуры. Немаловажно и то, что таунхаус – это очень обособленный формат, и людям, привыкшим к городскому комфорту, сложно его принять. А жизнь в квартире в малоэтажном ЖК – в своеобразном городе в лесу – это более приемлемый, с психологической точки зрения, вариант», - заключает эксперт.

По мнению Ильи Менжунова, директора Департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» в последние два года на рынке загородной недвижимости все чаще появляются мультиформатные поселки, которые располагаются на расстоянии не более 15 км от МКАД и включают как таунхаусы, так и малоэтажные многоквартирные дома. «Дело в том, что сейчас выделился целый пласт покупателей, которые продают квартиру в городе и приобретают вместо нее таунхаус. По сути, этот дом становится их единственным жильем, а значит, для таких клиентов определяющими критериями при выборе объекта является транспортная доступность поселка и наличие хотя бы минимальной инфраструктуры – детского сада, школы, супермаркета», рассказывает господин Менжунов. Для того, чтобы окупить затраты на инфраструктурную составляющую, девелоперу нужно реализовать на выделенном участке максимальное количество квадратных метров недвижимости, а сделать это он может только в случае, если построит рядом с коттеджами и таунхаусами многоквартирные дома», - комментирует эксперт. Кроме того, площадки под такие комплексы девелоперы стараются выбирать в локации с хорошей транспортной доступностью, желательно недалеко от железнодорожной ветки, ведь покупатели этой недвижимости планируют каждый день ездить в столицу на работу.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», считает, что изменения на рынке связаны с его постоянным преобразованием и эволюцией. «Сейчас происходит эволюция рынка организованной коттеджной застройки, причина которой - размывание границ между городской и загородной средой, и формирование нового класса жителей (жителей пригорода). Активность девелоперов в сегменте строительства таунхаусов (как следующего этапа развития рынка после индивидуального домостроения) сменяется ростом проектов малоэтажного строительства. В застройку поселков классов эконом и комфорт застройщики все чаще включают малоэтажные дома», - рассказывает  Владимир Яхонтов.

Загородный рынок в целом, и сегмент таунхаусов в частности характеризуется ростом объемов предложения и насыщением. За счет наличия большого выбора в категории эконом-класса наблюдается снижение средней цены предложения.

Одновременно на рынке намечается уменьшение размера домовладения и, как следствие – уменьшение площадей в новых проектах девелоперами, пересмотр концепций новых очередей в уже стартовавших проектах.

Если говорить о более дорогих сегментах, то для стимулирования продаж девелоперы все чаще дополняют свои поселки таунхаусами и апартаментами.

О чем говорят строители?
Помимо консультантов рынка, особый интересен представляет мнение самих застройщиков, возводящих проекты на территории Московской области. Вот что нам рассказал Константин Злобин, директор по развитию «Астерра Девелопмент»  «Главной тенденцией на рынке таунхаусов в последнее время является изменение самого формата строения: таунхаус приближается к классической квартире.  Это связано с несколькими факторами. Во-первых, покупатели все более внимательно относятся к надежности и безопасности, поэтому стремятся совершать покупки по 214-ФЗ, который действует в отношении квартир. Банки тоже крайне неохотно кредитуют жилье, которое продается не договору долевого участия, а с учетом ограниченной платежеспособности населения возможность взять ипотеку зачастую является решающим фактором при покупке».

В результате, квартирный формат оказался куда более ликвидным для таунхаусов. Сейчас все чаще застройщики квалифицируют юнит (объединенные) таунхаусы как многоквартирный дом. Покупатель юридически становится собственником отдельной квартиры в нем, а земля в этом случае формально оказывается в общей долевой собственности всех жителей, хотя в реальности люди все равно используют ее как свою: устанавливают лавочки, разбивают клумбы. 

Кроме того, в текущих условиях застройщики стараются сделать жилье максимально бюджетным, из-за чего стремятся увеличить плотность застройки. Нередко встречаются поселки с «двусторонним» размещением таунхаусов. То есть квартиры-секции располагаются по обе стороны, а отдельная секция окружена соседними квартирами не только справа и слева, но и сзади. 

Среди прочего, Константин Злобин отмечает, что сегодня на рынке отчетливо прослеживается тенденция уменьшения площади таунхаусов. Если несколько лет назад площадь таунхаусов составляла в среднем 200-300 кв. м, то сейчас встречаются предложения площадью всего 37 кв. м. Например, такие квартиры-секции предлагаются в таунхаусах в поселке «Бисерово Парк»: это полноценные двухэтажные таунхаусы, просто очень компактные. Стоят они порядка 2-3 млн. рублей. Аналогичный пример – коттеджный поселок «Кембридж», в котором предлагаются дома площадью 80 кв. м. за 5-5,5 млн. руб. При этом, будущие владельцы имеют возможность расширить жилплощадь примерно до 110 кв. м с помощью создания мансарды.

Такие небольшие дома являются оптимальным решением для молодой семьи. Несмотря на сравнительно низкую цену, это достаточно престижный вариант: одновременно и дом, и квартира.

Итак, при сравнении всех высказанных мнений, становится очевидно, что рынок сегодня все чаще предлагает таунхаусы в мультиформатных проектах. Это хорошо и для самих застройщиков, которые могут оптимизировать собственные затраты на строительство проекта, с другой стороны, это выгодно покупателям – в подобных проектах помимо качественных таунхаусов по доступной стоимости возводится необходимая инфраструктура. Так что фактически переезд загород становится приемлемым и комфортным вариантом для жизни и психологически все более приемлемый для городских жителей.

Второй важной тенденцией является уменьшение площадей жилья. Обосновано и ожидаемо, теперь выбирая себе таунхаус многие покупатели не будут ломать голову над тем, что же делать с предлагаемыми огромными площадями. Действительно, после переезда из квартир в таунхаус новоявленные жители не понимали, как использовать большие помещения? Просто напросто такие площади им были не нужны. При этом многие соглашались, что загородное жилье должно быть просторнее обычной городской квартиры, все же желание более рационального подхода к пространству всегда присутствовало. За чем платить за те площади, которые, по сути, не нужны? На сегодняшний день девелоперы выводят на рынок более рациональные предложения с оптимизированной площадью и ценой. 

В завершении первой части этого материала хотелось бы представить ТОП лучших и качественных предложений 2014 года, который был составлен не без помощи экспертов.

Таблица 1. Новое предложение 2014 («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»)