Строим дом: как подготовить участок? Весенние хлопоты: исследуем грунт, убираем «сорняк», закупаем материалы. И ждем мая!

В нашем климате период активного строительства на загородных участках обычно начинается в конце мая. Но уже в апреле, уверяют опытные люди, можно не сидеть сложа руки, а заняться подготовительными мероприятиями. Тем более это актуально для нынешнего года: снег сошел значительно раньше. Что именно можно сделать уже сейчас, чтобы потом в мае, когда время будет по-настоящему дорого, не тратить его?

Анализ грунта: делать, и в апреле!
Первый встречающий нас тут вопрос: а нужны ли вообще эти работы? Среди частных застройщиков распространено мнение, что полноценные геологические изыскания необходимы при возведении чего-то ну очень масштабного. А если нужен не 100-этажный небоскреб, а небольшой домик – его можно поставить и без всяких исследований. Кроме того, существует и простой «народный» способ: посмотреть, что построил на своем участке сосед, и сделать у себя нечто похожее.

Часть опрошенных «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» экспертов подтвердили существование подобной точки зрения и ее правильность – но только в строго определенных пределах. «Действительно, для строительства загородного дома не обязательно заказывать глубокое исследование грунта, - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Это будет нецелесообразным и потребует лишних расходов». «Если ставится небольшой дом без цокольного этажа или подвала, то эту процедуру вполне можно исключить», - подтверждает Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка».

Однако в случаях, когда предполагается здание с подземной частью, экономить на геологических анализах не стоит. «Расходы на такие работы составят несколько десятков тысяч рублей, но их результаты позволят точно рассчитать размеры и объем для фундамента и выбрать материалы, которые станут основой для будущего домовладения, - напоминает Дмитрий Краснов, директор по строительству «МЕТРА ГРУПП». – Собственник сэкономит впоследствии на строительстве и сможет избежать неприятных последствий, например, трещин в стенах, которые могут возникнуть из-за неправильно выбранного и недорогого фундамента».

Следующий вопрос: можно ли проводить эту работу именно в апреле? «Делать как раз в этом месяце можно и нужно! - заверили нас аналитики ГК «Премьер». – Определением уровня грунтовых вод лучше всего заниматься весной, когда он самый большой. В апреле ситуация самая тяжелая, а расчет фундамента должен делаться как раз на самый худший вариант».

Аналитики ГК «Премьер» также отметили, что, помимо уровня грунтовых вод, необходимо исследовать и состав почвы – от него прямо зависит глубина промерзания зимой. Наименьшую глубину промерзания имеют суглинки и глины (1,2 м), а наибольшую – крупнообломочные грунты (2 м). Но в целом, конечно, столь ответственную работу лучше проводить не своими силами, а поручить профессионалам.

Деревья: сохраняем, но без крайностей
Времена, когда деревья считались однозначной помехой для строительства, давно прошли: сегодня все знают, что красивая растительность украшает участок. Соответственно, задача проектировщиков сводится к тому, чтобы максимально вписать существующие деревья в проект будущей застройки.

«Как правило, «сорняками» считаются все деревья, крона которых меньше 1,5 м, - говорит Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». – Крупные дубы, сосны или лиственницы наносят на план участка и в зависимости от их расположения определяют место для дома. Его стараются разместить так, чтобы удалять пришлось как можно меньше деревьев». Эксперт добавляет, что сейчас стало модно интегрировать в интерьер загородного дома или ландшафт участка живое крупное дерево – это смотрится очень эффектно. В кровле делают специальные отверстия или выемки, чтобы дерево могло спокойно расти. Например, на одном из участков в КП «Любушкин Хутор» посреди дома растет сосна.

Следовать или нет такому примеру – это каждый владелец участка решает для себя сам. Мы лишь напомним о том, что деревья могут оказаться вовсе не такими безобидными: их продолжающая расти корневая система способна разрушить фундамент дома или подходящие коммуникации. «Главное, чтобы дерево не мешало строительству фундамента, а фундамент не помешал жизни дерева», - уточняет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».

Не забудем и о том, что «обстроенные» зданием растения могут погибнуть, и в этом случае у вас посреди дома окажется не живописное дерево, а сухой ствол. В общем, не зря разработаны строительные и санитарные нормы, о которых нам напоминает Константин Злобин, директор по развитию «Астерра Девелопмент»: согласно им, расстояние от стен здания до ствола дерева должно составлять не менее 5 м, для кустарников — 1,5 м. При этом высота кустарников не должна превышать нижнего края оконного проема помещений первого этажа.

А по пожарным нормам, добавляет Сергей Позняк, директор проекта «Экодолье Шолохово», строение должно находиться не менее 15 метров от леса или древесно-кустарниковой растительности. Соответственно, все остальное - уже на усмотрение владельца земельного участка.

Также следует учесть, что если предстоящее строительство подразумевает использование тяжелой техники (бульдозеров, подъемных кранов), то необходимо предусмотреть возможность ее проезда.

Что касается собственно удаления, то владелец участка может заняться этим самостоятельно, а может обратиться к специалистам. Спил одного дерева, говорит Дмитрий Краснов («МЕТРА ГРУПП»), будет стоить 3-5 тыс. руб. В осложненных условиях (близко расположены строения, ЛЭП) придется использовать автовышку или промышленных альпинистов – в этом случае цена возрастает до 10 тыс. руб.

Оставшиеся пни также следует удалять – они могут продолжать расти или станут рассадниками инфекций. Традиционный способ – корчевание. Но, подсказывают аналитики ГК «Премьер», есть и другие способы. Например, сделать на пне несколько надрезов, засыпать в них селитру и накрыть полиэтиленом. Через 2-3 месяца пень поджигается, и он выгорает за один день. Также на пни (не все на участке, а на 1-2) можно занести мицелий вешенок, опят или других нетребовательных грибов. И тогда пень превращается в плодоносящий уголок вашего сада.

Выравнивание: доверим это бульдозеру
С выравниванием участка ситуация в чем-то похожа на описанную в предыдущей главе. С одной стороны, идеально ровная поверхность не нужна: в моде различные архитектурные приемы, обыгрывающие неровность рельефа, всевозможные альпийские горки. С другой – логика строительства требует, чтобы стройплощадка была строго горизонтальной.

Выравнивание, проводимое на данной стадии, аналитики ГК «Премьер» называют предварительным – в отличие от окончательного, которое будет проведено после завершения всех работ, перед устройством на участке газона и высадкой декоративных растений. «Если грунт тяжелый, - отмечают эксперты, - то лучше нанимать гусеничный бульдозер. День его работы стоит 12-15 тыс. руб. Плюс доставка около 1500 руб.».

Если участок уже обнесен забором, для работ придется нанимать малогабаритную технику – день ее аренды стоит от 8 тыс. руб. Возможен и вариант без техники – только рабочими. Расценки здесь – от 800 руб. на человека в день.

Дмитрий Краснов («МЕТРА ГРУПП») дает еще несколько полезных советов. Верхний плодородный слой грунта следует срезать и сохранить: в дальнейшем он может быть использован для ландшафтных работ. Работы проводятся на всей площади будущего дома плюс 0,15 - 0,2 м по периметру. Вокруг стройплощадки необходимо предусмотреть временные дороги для техники – их подсыпают песком и укладывают плитами.

Дороги: дополнительные расходы
Проблема с доступом на ваш участок может возникнуть в двух диаметрально противоположных случаях. Если ваш дом – первый в новом строящемся поселке, то может оказаться, что дорог просто нет. А если вы находитесь среди сложившейся застройки – тогда они, конечно, будут, но могут оказаться узковаты.

«Если ваш дом первый, то придется активно поднимать вопрос с дорогами и, возможно, помогать делать их за свой счет, - говорит Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия». – Конструкция дорог во многом зависит от грунта: если почва заболоченная, нужны плиты, если сухая – на первое время будет достаточно песка и щебня».

В сложившихся поселках вопросы решаются с администрацией. «Перед началом строительства нужно обратиться в правление поселка и посмотреть на план организации дорожного движения на территории, - рекомендует Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. – Обычно подъездные дороги и проезд крупногабаритной техники всегда учитывается, но если возникнут проблемы, то их всегда можно решить с правлением поселка».

А Антон Минеджян, директор по продажам КП «Векшино», «Я-village» и «Усадьба Удино», добавляет, что во многих поселках существует официально установленная компенсация за проезд грузового транспорта. Например, «газель» стоит 100 руб., ЗИЛ - 300, КамАЗ - 500 руб. и т.д.

Закупки: проблема сохранности
Последняя из предлагаемых нами подготовительных мер – закупка стройматериалов. С одной стороны, приобретая их заранее, можно неплохо сэкономить: цены не в сезон, по оценке Михаила Кондырева («33 Поселка»), ниже на 15-30%. С другой – во весь рост встает проблема сохранности. Причем угрожать купленным вами материалам могут как люди (т.е. воровство), так и погода.

«Вряд ли имеет смысл оставлять все на большой срок на голом участке, без должного присмотра», - считает Андрей Муравьев («НДВ-Недвижимость»). Если же охрана все-таки имеется, то для хранения имеет смысл арендовать ангар, купить подержанный контейнер или построить на участке бытовку или сарай. И если и приобретать что-то – то только не «скоропортящиеся» материалы. Например, дешевые доски – те, что пойдут потом на опалубку. Или кирпич и пеноблоки – их, правда, надо укрыть от осадков. А вот цемент заранее лучше не покупать – он обладает огромной способностью втягивать влагу и каменеть.

Резюме от журнала metrinfo.ru
Как видим, уже в апреле на загородном участке можно сделать многое. Решение описанных выше проблем займет как раз весь остаток месяца и недели две последующего – а там уже и полноценный строительный сезон начнется…