Странные скачки

Экономику лихорадит, это понятно каждому вне зависимости от образования, статуса владения недвижимостью и личных пристрастий. Но дальше — сложнее: разобраться в том, что весь этот захватывающий триллер о приключениях рубля на валютной бирже означает в действительности, способен не каждый. «Дом» решил получить у участников рынка недвижимости внятные ответы на «предельные» вопросы сегодняшнего дня: что будет с рынком? кто виноват? а главное — что делать?

Штирлиц не идет по коридору

Начнем со свежих новостей. 10 ноября 2014 года Центробанк РФ упразднил плавающий коридор стоимости бивалютной корзины, отпустив тем самым рубль в свободное плавание. Как поясняет Александр Каньшин, председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, генеральный директор Ассоциации «Мегапир», это так называемое «грязное плавание»: строго говоря, свободное (оно же чистое) плавание означает, что регулятор вообще не вмешивается напрямую, не продает валюту и не покупает ее. «Что случится в дальнейшем? Вероятно, стагфляция. Обычно стагфляция определяется как стагнация плюс инфляция. Но это лишь внешнее определение, без указания причин, — делится прогнозом Каньшин. — В действительности это ситуация, когда регулятор попадает в своего рода цугцванг: чтобы он ни делал, получается хуже. Например, сейчас ЦБ накачивал банковскую систему дешевой рублевой ликвидностью, затем эти деньги шли на валютный рынок, и ЦБ обменивал их на валюту, теряя резервы. Когда же девальвация превращается в инфляцию (хотя на самом деле здесь все несколько сложнее), ЦБ поднимает ставку, тем самым провоцируя кризис ликвидности, который он купирует расширением денежной базы, и таким образом получается спираль, из которой не выйти».

Упразднение валютного коридора — чисто психологический момент, уверен Дмитрий Овсянников, директор компании «Ипотек.ру»: «Коридор и без того был достаточно широким, к тому же Центробанк сдвигал границы коридора, как только курс валют приближался к пограничным значениям. Более того, границы коридора, устанавливаемые Центробанком, фактически устанавливали цели, к которым валютам стоило стремиться. Так и упразднение валютного коридора, по сути, отменяет цели, к которым валютам следует стремиться».

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

«Центробанк перестает влиять на валютный рынок и отпускает рубль в свободное плавание. Его интервенции существенным образом будут снижены. В течение двух-четырех недель будут продолжаться сильные колебания на валютном рынке, затем последует стабилизация курса иностранных валют», — дает свой прогноз Игорь Бессонов, директор департамента продаж Kalinka Group.

«Скорее всего упразднение валютного коридора ЦБ резко на ситуации на рынке недвижимости не отразится. Если ЦБ перестанет регулировать курс, то рубль так или иначе все равно будет ориентироваться на стоимость нефти, а она относительно стабильно себя ведет, мы получим более менее адекватную рыночную стоимость», — считает Анна Колосова, руководитель отдела жилой элитной недвижимости Delta estate.

Сам по себе валютный коридор влияния на рынок не оказывает, подчеркивает финансовый директор «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость» Людмила Цветкова: «Влияние оказывает курс доллара, который благодаря валютному коридору будет чаще меняться».

В ожидании дна

Казалось бы, куда уж чаще: без впечатляющих новостей о курсе рубля в последнее время не обходится ни один будний день. «На сегодняшний день курс российского рубля упал на 38 процентов по отношению к июлю 2014 года. Ситуация становится похожей на кризис 2008 года, когда рубль снизился на 42 процента. Тогда тоже было непонятно, когда же рубль достигнет своего дна, когда падение становится, — проводит параллель директор по развитию «Астерра Девелопмент» Константин Злобин. — В 2009 году в продажу был выведен практически по цене себестоимости микрорайон Марфино, что "сломало" рынок окончательно, цены на жилье упали практически вдвое. Именно после этого кривая спроса начала выравниваться и ползти вверх, только потому, что ниже падать уже было некуда. Сейчас ситуация иная — кризис носит локальный характер, однако ситуация на рынке может повториться».

«Последствия столь резких валютных колебаний, если основываться на опыте предыдущих лет, имеют несколько стадий влияния на рынок. В сфере жилья в самой краткосрочной перспективе резко возрастает спрос, поскольку население начинает инвестировать и авансом реализовывать спрос на реальный актив, в котором можно было бы зафиксироваться от потерь», — рассуждает Павел Карцев, MRICS, директор Valrus Ltd. — Вторым фактором усиления спроса сейчас выступает ипотека, поскольку рынок ожидает существенного увеличения ставок по ней (оно уже начало происходить) в связи с закрытием западных рынков капитала, и те, кто мог и хотел воспользоваться ипотекой, спешат сделать это именно сейчас, до зимы. Данный период аномального всплеска спроса крайне непродолжителен, могу его оценить не более чем в месяц-полтора».

Фото: Денис Владимиров / «Коммерсантъ»

Действительно, многие застройщики в октябре-ноябре заявляли об аномально высоком уровне продаж. «Небывалая активность со стороны покупателей зафиксирована на рынке новостроек, — рассказывает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ». — Люди стараются вкладывать свободные средства в строящееся жилье, чтобы предотвратить обесценивание денежных средств и дополнительно заработать на росте цен. По итогам октября месяца в структуре продаж ГК "МИЦ" был зафиксирован рост сделок на 35 процентов по сравнению с сентябрем». Влияние валютных скачков на вторичный рынок выражено в меньшей степени — конечно, кто-то откладывает сделку по продаже, чтобы не оказаться с рублями на руках, но все-таки подавляющее большинство сделок на «вторичке» — альтернативные, так что скачки курса на рынке в краткосрочной перспективе почти не сказываются.

В сегменте элитной недвижимости, где объекты традиционно номинируются в валюте, многие застройщики для поддержания спроса сейчас оказались вынуждены «привязать» цены к летнему курсу — по 36-37 рублей за доллар, рассказывает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. «Большинство покупателей недвижимости получают зарплату в рублях, поэтому цены на недвижимость в иностранной валюте заставляют их откладывать сделки. В результате, для поддержания спроса многие девелоперы переводят прайсы в рубли или фиксируют внутренний курс доллара на отметке ниже ЦБ РФ. Недавно мы перевели стоимость апартаментов в одном из наших комплексов бизнес-класса в рубли. Результатом стало троекратное увеличение сделок», — иллюстрирует тенденцию Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development.
Определенный всплеск покупательской активности в сегменте дорогой недвижимости был отмечен на фоне слухов об отключении России от системы международных расчетов SWIFT, но паника была недолгой, и большинство сделок в итоге были отложены, рассказывает Данил Куров, управляющий партнер компании Civil Architects: «Девелоперы более дорогих объектов на фоне нестабильности рубля могут предложить в ходе переговоров своим покупателям некоторые скидки — до 10 процентов от суммы покупки. При этом те из них, кто производит расчеты в иностранной валюте, часто фиксируют на своих объектах курс доллара на уровне 36-37 рублей».

Новый поворот

Что еще может произойти на рынке недвижимости в обозримой перспективе? Заглядывать далеко в будущее в нынешней ситуации, конечно, можно только с пониманием всей степени условности такого прогноза.

«Еще одна тенденция — увеличение доли ипотечных сделок в последние месяцы. На мой взгляд, это можно объяснить следующим образом: все кто собирался приобрести жилье, и у кого были сбережения в размере 20-40 процентов от стоимости квартиры, продолжали копить деньги для того, чтобы внести больший первоначальный взнос по ипотеке и получить ее на более выгодных условиях. Но в связи с колебаниями курса и, что важно, — с повышением ключевой ставки ЦБ — недолго думая, решили взять ипотеку (опасаясь дальнейшего ослабления рубля и повышения ставок, которое, скорее всего, произойдет в ближайшие месяцы), — делится прогнозом Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж компании «Лидер Групп». — Как люди будут расплачиваться по кредитам в ближайшие годы — это большой вопрос. Скорее всего, мы будем наблюдать рост просрочки по ипотеке. Пик его придется на конец 2015-го и 2016 год».

Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»

Резкое увеличение спроса на рефинансирование кредитов отмечает Дмитрий Овсянников: «С одной стороны, доля валютной ипотеки сейчас мала: ипотечные кредиты в валюте составляют менее одного процента от всех выдаваемых кредитов, и эта доля продолжает уменьшаться. Но в масштабах страны даже один процент — это очень много. Рост курса привел к тому, что у многих остаток долга (в пересчете на рубли) превысил стоимость предмета залога. И очень существенно вырос размер ежемесячного платежа (опять же в пересчете на рубли). Парадокс ситуации в том, что рефинансирование кредитов возможно, только если размер долга не превышает 80 процентов от предмета залога и нет просрочек по кредиту. А большинство заемщиков задумывается о рефинансировании лишь тогда, когда начались просрочки, или когда размер долга (за счет роста курса) приблизился к стоимости заложенного имущества».

«Рост цены до конца года в рублях по нашим прогнозам не превысит 1-3 процентов в месяц. С начала года рост рынка Московского региона уже составил около 10 процентов», — делится своей статистикой Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». В то же время, по мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, сегодняшний рост — только начало. «Высокая инфляция, дорожающие кредиты, рост себестоимости строительных материалов и инженерных систем зарубежного производства — вот основные драйверы роста рублевых цен на недвижимость в ближайшие месяцы. Вполне вероятно, что уже к концу 2015 года они повысятся минимум на 30 процентов от текущих значений», — считает эксперт.

«Вероятен и такой сценарий, при котором застройщики будут фиксировать цены в долларах, чтобы привлечь покупателей, то есть использовать этот ход как маркетинговую "фишку", — говорит Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — Но массового перехода на доллары не ожидается. Правда, это в краткосрочной перспективе. В долгосрочной же, если будет понятно, что текущая ситуация сохранится надолго или еще ухудшится, — массовый переход на доллары вполне возможен».

При текущей ситуации, если уровень заработной платы не будет увеличиваться, ставки по ипотечным и потребительским кредитам населению вырастут еще выше, можно спрогнозировать снижение цены квадратного метра недвижимости на рынке новостроек, считает Ольга Маркова, ведущий маркетолог компании «Пересвет-Инвест»: «Подстегнет такую тенденцию как значительный объем предложения на вторичном рынке, так и предлагаемый дисконт от собственников».

«К сожалению, в сегодняшних реалиях нет ясности относительно политики правительства в целом. Будет ли правительство сдерживать инфляцию и стараться повысить эффективность экономики или будет любой ценой сохранять занятость и расширять социальные выплаты — похоже, точно не знают даже сами министры. Поэтому бизнес сегодня оперирует фактами, пытаясь минимизировать потери на колебаниях курса», — резюмирует Денис Соколов, FRICS, партнер и руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield.