Рынок загородной недвижимости в России: главные новости

За последний год в России наблюдается заметный рост цен на частные дома. При этом площадь самих домов, а также участков сократилась. Давайте узнаем, какие еще изменения произошли на рынке загородной недвижимости.

Главные новости

Рост средней стоимости загородного дома

В России по итогам марта 2023 года средняя стоимость загородного дома составила 9,78 млн. рублей. А если сравнить этот показатель с аналогичным показателем за прошлый год, то результаты показывают рост цен на 18%. За два последних года средняя стоимость выросла на 39%, за три года – на 85%. Главной причиной такой ситуации эксперты на рынке недвижимости называют возникновение дефицита предложений. Так, в нынешнем году количество домов и дач, выставленных на продажу, вернулось к минимуму 2020 года.

За последний год количество домов, выставленных на продажу в РФ, снизилось на 8%. По самому большому числу предложений о продаже загородных домов лидирует Краснодарский край.

В процентном отношении ситуация на рынке недвижимости выглядит так:

• 55% объектов, выставленных на продажу, это дома;
• 43% – участки;
• таунхаусы – 2%.

Рост цен на курортную недвижимость

Цена на курортную недвижимость растет. Заметнее всего выросла стоимость объектов, расположенных поблизости с соседними регионами.

Уменьшение площади домов и участков

С 2020 года на 25% снизилась средняя площадь дома, выставленного на продажу. Таким образом, каждый четвертый дом имеет участок менее 6 соток. Около 50 % домов, которые были выставлены к продаже, имели участок от 6 до 12 соток.

Рост спроса на загородные дома

Эксперты утверждают, что в марте 2023 года потенциальный спрос на загородные дома по сравнению с мартом прошлого года вырос на 6%. 82% потенциальных покупателей рассматривают вариант покупки дома или дачи.

Важный нюанс. Расчеты выполнены на основе анализа предложений, которые были выставлены на сайте Циан. Т.к. в столичных регионах среди всех объектов, представленных к продаже, высока доля домов, то средний показатель стоимости домов в России более высокий, чем в остальных регионах.

Увеличение цен за год составило 18%, а рост замедлился в 2 раза

К началу весны текущего 2023 года в среднем загородный дом в России можно было купить за 9,78 млн. рублей, что на 18% выше по сравнению с ценами в марте 2022-го. Тогда средняя стоимость объекта составляла 5,3 млн. рублей.

Стоит сказать, что текущий рост цен за последний год не такой уж и высокий, если сравнить его с показателем в 2021 году, когда годовой прирост средних цен достигал 38%. Таким образом, в 2023 году рост цен ниже, чем в 2021 вдвое.

Максимальный прирост цен (+12%) в течение последних трех лет был зафиксирован в апреле 2020 года. Это первый месяц, когда вступили в действие ограничения из-за пандемии, поэтому спрос на загородное жилье резко вырос.

За последний год на рынке загородной недвижимости РФ было два периода роста цен:

1. Февраль – апрель 2022 года (+3,5; – 4,5% ежемесячно). Главная причина – резкое снижение предложений на фоне покупки самых бюджетных объектов.
2. Сентябрь 2022 года (+8%). Повышение цен было связано с завершением летнего сезона. Похожая ситуация наблюдалась в марте 2022 года продавцы недвижимости просто снимали объекты с продажи. Тогда в сентябре средняя стоимость загородного объекта впервые превысила цифру 9 млн. рублей.

В 2023 году цены остались практически неизменными. Так, в марте 2023 года средняя стоимость загородного объекта почти не отличается от январских значений.

В марте на рынке загородной недвижимости наблюдалось небольшое снижение спроса (на 1,7%). Оно произошло на фоне падения предложения за месяц на 6%.

На таблице ниже вы можете сами увидеть, как менялись цены на загородное жилье.

Динамика средней стоимость дома/дачи к началу сезона и объем предложения

Дата	Средняя стоимость, млн. рублей	Динамика за год	Предложение, тыс.	Динамика за год
март 2020	5,3	–	295,7	–
март 2021	6,03	14%	355,6	20%
март 2022	8,31	38%	292,1	–18%
март 2023	9,78	18%	267,3	–8%

Предложения на рынке загородной недвижимости сократилось с марта 2022 года.

О дефиците предложений на рынке говорят следующие факты:

• общий объем предложения домов и дач за последние 3 года опустился до абсолютного минимума с 2020 года;
• в марте 2023 года на рынке 267,3 тыс. объектов были представлены к продаже, что на 8% меньше по сравнению с прошлым годом.

Предложение резко выросло в 2020 году. Это было связано с тем, что спрос резко вырос, и на рынок стали выводить новые объекты. Лето 2020 года показало максимум предложения объектов загородной недвижимости (384,4 тыс.).

В период с лета 2021 года по март 2022-го наблюдалось стабильное снижение предложений о продаже домов и дач.

За это время было зафиксировано сокращение предложение на 23%, и причем только в марте 2022 этот показатель упал сразу на 8%.

Это произошло по причине, что, столкнувшись с падением спроса, собственники снимали дома с продажи, так как не могли реально оценить стоимость объекта.

Параллельно с этим в марте прошлого года наблюдалось снижение курса рубля к иностранным валютам, на фоне которого наблюдалась высокая инвестиционная активность, которая привела к падению числа объектов, предлагаемых к продаже.

Ситуация изменилась, начиная с марта по август 2022 года. В этот период на рынке наблюдался рост предложений (+ 18%). В сентябре ситуация поменялась на прямо противоположную. Предложения упали на 12%. В дальнейшем этот показатель ежемесячно падал.

Падение спроса на рынке загородной недвижимости. Ключевые факторы

На состояние рынка загородной недвижимости, несомненно, влияют регионы. На снижение предложения повлияли регионы, а не столицы.

Так, в Москве и Московской области наблюдается наращивание предложения. Так, 14,3% домов и дач в России, выставленных на продажу, находятся в столичном регионе. При этом ежегодный рост предложений составил 30%.

В отличие от Москвы, доля Санкт-Петербурга и Ленобласти от всего объема предложений составляет 3,4%. Здесь показатель вырос примерно на 1/3.

Что касается ситуации в других регионах, тут, наоборот, наблюдается снижение числа предложений на 14% за год.

Региональная доля от общероссийского объема сократилась до 82,3%. Для сравнения в прошлом году 87,5% загородных объектов продавалось за пределами столичных агломераций.

Глядя на таблицу, можно увидеть, как распределяются позиции по уровню предложений:

1. Краснодарский край. Регион удерживает лидерство по объему предложений (14,6%). Однако тут выбор домов за год снизился на 8%.
2. Белгородская область находится на втором месте (без учета столичных агломераций). Предложения российского загородного рынка составляют 4,6%. При этом предложения за прошедший год показали рост на 22%.
3. Татарстан (+12%), Ростовская область (–10%) и Крым (–25%) также находятся в топе регионов, которые лидируют по объему предложений на рынке загородной недвижимости, не считая столичных территорий, и показывают разнонаправленную динамику.

Заметим, что в число лидеров по объему предложений прошла Белгородская область, опередившая Иркутскую область и Ставропольский край, которые выбыли из числа регионов, имеющих самое большое количество предложений.

Самые востребованные объекты – загородные дома

Результаты анализа и расчетов показали, что 55% предложений всего загородного рынка РФ приходится на дома или дачи. Еще 43% – на земельные участки и 2% – на таунхаусы. При этом за текущий год такая структура предложений остается практически неизменной. Так, в марте 2022 года доля домов, выставленных на продажу, была 56%, а предложения на участки и таунхаусы остались на прежнем уровне.

На изменения в структуре выбора влияет зависимость от локации. Так, в столичном регионе (Москве и Подмосковье) на долю домов в продаже приходится только 45% предложений, 52% – на земельные участки. В то время как в Краснодарском крае, который находится на втором месте по общему объему рынка, дома и дачи в продаже занимают 72%, а участки – только 25%.

В Петербургской агломерации дома занимают 41% предложений, на участки приходится 54%, в то время в Крыму на долю домов приходится 47% участков – 52%. В Татарстане проще выбрать дом, чем земельный участок (62% и 36% соответственно).

Максимальная доля, приходящаяся на дома среди всех регионов, приходится на Белгородскую область (82%).

Что касается таунхаусов, то такие объекты в большом выборе можно найти на рынке в Новосибирской области (12%) и отдельно – в Санкт-Петербурге (21%). Доля таунхаусов в общем предложении выше среднего в Москве и Калининградской области (по 9%).

Где продаются самые дорогие дома

При общем росте цен на дома, который за год составил 18%, динамика на практике сильно варьируется с учетом региона и типа дома.

Самая высокая цена на дома в Санкт-Петербурге. Чтобы приобрести здесь недвижимость, необходимо владеть капиталом, как минимум в 41,5 млн. рублей. В течение года стоимость объектов здесь не изменялась. Падение цен составило примерно 0,4%.

Москва находится на втором месте по средней стоимости на загородные объекты (34,8 млн.). По сравнению с прошлым годом этот показатель упал на 17 % (в 2022 году он составлял 42,1 млн рублей).

Московская область замыкает тройку лидеров. Здесь средний рост подорожания загородной недвижимости составил 4%, что в денежном эквиваленте составляет до 23,8 млн. рублей за объект. Также в пятерку лидеров входит Краснодарский край и Ленинградская область.

ТОП-10 субъектов РФ с самыми дорогими домами включает: Крым, Севастополь, Калининградскую область, Приморье, Адыгею и Ставропольский край.

Вывод. Самые высокие цены на дома в столичных регионах и курортных зонах, где в число потенциальных покупателей загородного жилья входят не только местные жители, но и инвесторы.

Естественно, что появление дополнительного спроса провоцирует повышение роста цен. Однако за год загородная недвижимость стала дешевле в Москве, Севастополе и Калининградской области. Два последних региона имеют ограниченную транспортную доступность, поэтому такие локации теряют свою привлекательность.

Крым стал исключением. Здесь, несмотря на отсутствие авиасообщения, средняя цена на дом поднялась. Причиной является изменение структуры предложений. В Ялте зафиксирован основной рост. В этом городе средняя стоимость дома увеличилась на 15% (до 29,4 млн. рублей). В Алуште этот показатель составил 7%, а в Евпатории – 10%. Интересно, что в Керчи дома подешевели на 7%.

Рост цен наблюдается не только в курортных городах. Например, в Симферополе средняя стоимость дома повысилась на 12% на фоне сокращения предложений почти на 1/3. Сейчас Крым занимает место в списке регионов с наибольшим падением предложения за год, которое достигло 25%. Этот фактор способствовал наращиванию цен.

Актуальный тренд – рост цен на загородные дома в соседних со столичными регионах

В связи с тем, что в Москве и Московской области цены на недвижимость непомерно высоки для многих покупателей, они активно рассматривают возможность покупки жилья в регионах рядом со столицей. Аналогичная тенденция наблюдается и в Санкт-Петербурге.

Например, во Владимирской области средняя стоимость дома в продаже увеличилась на треть, в Ивановской – на 29%, в Тверской, Ярославкой и Рязанской – на 25%, в Новгородской – на 19%, Карелии – на 23%. Во всех этих субъектах рост цен выше среднего значения по рынку, которое составляет 18%.

Площадь домов, представленных в продаже, снизилась на четверть с 2020 года

По сравнению с годом ранее размер средней площади домов, выставленных на продажу, по состоянию на март текущего дома составил 139,8 кв. м (падение составило 7%).

Заметим, что на такая тенденция наблюдается на протяжении последних лет. Если сравнивать показатели с 2020 годом, то средняя площадь дома стала меньше на четверть. В большинстве случаев причиной являются дома на участках ИЖС. На таких объектах площадь с 2020 года уменьшилась на четверть, а по домам на землях садоводства – на 6%.

Самыми просторными объектами являются дома площадью от 200 м2. Обозначим список лидеров, где можно купить такие объекты:

• Москва (282 кв. м);
• Чечня (261 м2);
• Санкт-Петербург (256 м2);
• Дагестан (226 квадратов;
• Московская область (219 м2);
• Ингушетия (213 кв.м).

Средняя площадь дома, м2

Каждый четвертый дом стоит на участке площадью до 6 соток

Изменения коснулись и площади участка. Так на текущий момент предложения о продаже домов, стоящих на участке площадью до 6 соток, составляют 23%. Причиной такого факта является то, что предложения покупки домов на участках от 6 до 12 соток и от 12 до 15 соток снизилось.

С увеличением площади участка ситуация в структуре продаж меняется и выглядит следующим образом.

Участок размером 6-12 соток является самым распространенным для домов на землях под садоводство (62%), тогда как по ИЖС их доля составляет 45%. Дома на участках 12-25 соток дома на землях имеют по 12% объектов против 24% на ИЖС. И самые просторные участки, начиная от 25 соток, имеют только 7% домов на землях ИЖС и 3% на участках для садоводства.

Максимальная доля домов на участках от 25 соток (более четверти общего объема предложений) находится на рынке недвижимости в Липецкой, Рязанской, Орловской областях и Чувашии.

Заметное сокращение спроса на дома в течение года

По сравнению с предыдущим отчетным периодом, с марта 2021 по март 2022 года, потенциальный спрос на загородные дома снизился на 30%. Причем наибольшее сокращение спроса было зафиксировано в сентябре. Однако весной 2022 года произошло частичное нивелирование общего падения покупательской активности за счет сезонности.

В марте уже этого 2023 года спрос на дома подрос на 6% по сравнению с мартом 2022 года. Сейчас основная часть активности покупателей направлена на приобретение готовых домов, а не на земельных участках. Так, 82% просмотров объявлений о продаже приходится на дома или дачи, 15% - на земельные участки и оставшиеся 3% - на таунхаусы.

Динамику потенциального спроса можно представить в виде графика.

Прогнозы динамики потенциального спроса на загородную недвижимость

Средняя стоимость дома в продаже указана в таблице ниже.

По мнению экспертов, в 2023 году будет продолжаться дальнейшее снижение средней площади дома в продаже с параллельным ростом стоимости за одного «квадрата» площади.

Благодаря реализации проектов комплексной загородной застройки от известных девелоперов в стране происходит формирование отдельного сегмента первичного рынка загородной недвижимости. А расширение льготной ипотеки на покупку дома будет дополнительно стимулировать покупателей.