Покупка квартиры без доплаты и ипотеки. Меняем скромное жилье в центре Москвы на шикарные квартиры в Митино, Царицыно, Чертаново, а также в Новой Москве и ближайшем Подмосковье

Недвижимость столицы очень разнообразна, а стоимость квартир может различаться в разы, ведь в ценообразовании огромное значение имеют не только площадь и количество комнат, но и множество других характеристик, таких как тип дома, этаж, планировка и даже вид из окна, а также расположение. В Москве есть престижные районы, где цены очень высоки, и спальные районы, которые считаются не очень комфортными для проживания, и поэтому стоят дешево. Такой порядок вещей создает возможности для обмена или, иначе говоря, для альтернативных сделок.

И вот «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, как могут изменить свои жилищные условия обладатели жилья в ЦАО, в районе ТТК, в замкадных районах столицы и Новой Москве, а также в наиближайшем Подмосковье, не делая никаких доплат. И для начала мы расскажем, на что можно обменять недвижимость в самом центре столицы.

Комнату на квартиру

Самая дорогая столичная недвижимость находится в Центральном округе. В среднем, как сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость квадратного метра в центре Москвы составляет 275 тыс. руб. Таким образом, даже комната, площадью, скажем, 15 м кв. будет стоить около 4 млн, а следовательно, может стать стартовым капиталом для приобретения более просторного жилья.

«Но, правда, стоимость комнат в ЦАО сильно разнится в зависимости от расположения дома. Можно найти предложение стоимостью 1,5 млн руб. в районе Шмитовского проезда, а варианты, например, на Пречистенке или в Дмитровском переулке в 10 минутах ходьбы до Кремля могут стоить 8-10 млн руб.», - рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet. Средняя же цена комнаты в хорошем состоянии в зависимости от площади, по данным различных экспертов, колеблется от 3 до 6 млн руб., а если рассматривать зону лишь внутри Садового кольца, то от 4 до 8 млн руб. «Так, отдельные большие комнаты в малонаселенных квартирах, особенно в «исторических» домах в переулках у Тверской и Арбата, стоят в среднем 6-8 млн руб.», - сообщает Валерий Аристархов, ведущий специалист риэлторской компании «Русский дом недвижимости».

«Например, вблизи метро «Красные Ворота» комната площадью 19 кв. м в четырехкомнатной квартире в сталинском доме реализуется за 5,3 млн руб. Комната площадью 19,4 кв. м в трехкомнатной квартире на Арбате – за 6,9 млн руб. А вариант в районе Цветного бульвара в трехкомнатной квартире в старом кирпичном доме предлагается за 4,1 млн руб.», - рассказывает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость». «А комната площадью 21 кв. м в квартире, расположенной на 2 этаже 6-этажного кирпичного дома по адресу: Чистопрудный бул., д. 12, корп. 2, выставлена на продажу за 6,6 млн руб.», - добавляет Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

Однако комнаты сегодня пользуются не очень большой популярностью, большинство покупателей выбирают все-таки не центр, а отдельные квартиры, поэтому реальная цена сделки может несколько отличаться от цены предложения. В итоге за квартиру, выставленную по цене 4-5 млн руб., подчас можно получить лишь 2,5 - 3 млн руб., а за квартиру стоимостью 5-7 млн руб. – 4-6 млн руб.

Естественно, с суммой в 2,5 - 4 млн не сильно разгуляешься, и продав центровую комнату по низкой границе ценового диапазона, на вторичном рынке можно рассчитывать лишь на малогабаритную однокомнатную квартиру в самых неудобных и непрестижных районах Москвы, таких как Капотня, либо на более комфортабельную жилплощадь, но за МКАД.

Так, по данным Александра Мурашова, начальника отдела городской недвижимости отделения на Савеловской компании «НДВ-Недвижимость», 3-4 млн руб. стоят однушки в Ивантеевке, Щелково и т.п., а имея на руках около 2,5 млн руб., можно приценяться лишь к дальнему Подмосковью, например, к городу Сергиев Посад.

Или можно рассматривать предложения первичного рынка, особенно квартиры-студии или апартаменты. «На эти деньги реально приобрести однушку в районе, примыкающем к Южному Бутово (метро «Бунинская Аллея»), в новостройках Красногорска, Химок, Щелково, Железнодорожного, Лобне, Балашихе, Домодедово, Одинцово, в Апрелевке, Мытищах и Подольске», - говорит Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»).

Например, в ЖК «Пятницкие кварталы» (10 км от МКАД по Пятницкому шоссе), по данным Дмитрия Таганова («ИНКОМ-Недвижимость»), однокомнатные квартиры продаются по цене от 2,2 млн руб. «А также доступны однушки в Новой Москве, например, в Новомосковском округе с рассматриваемой суммой можно было приобрести квартиру в ЖК «Спортивный квартал» в деревне Марьино, а в Троицком административном округе реализуются квартиры в ЖК «Легенда» и ЖК «Борисоглебское», - сообщает Владимир Богданюк (Est-a-Tet), - и даже можно остаться в столице, допустим, приобретя апартаменты площадью 22,7 кв. м в микрорайоне «Царицыно 2». Но нужно понимать, что за такие деньги квартира в новостройке – это, скорее всего, будут лишь бетонные стены, требующие серьезных затрат на ремонт.

Комната дороже – возможности больше

Но если вырученная сумма от продажи комнаты будет повыше, например, 4-6 млн руб., то возможности обмена значительно расширятся. С таким бюджетом уже можно найти пусть и скромную, но вполне удобную квартиру в границах старой Москвы: «За 5-6 млн руб. предлагаются приличные однокомнатные квартиры в панельных домах спальных районов, скажем, в районе метро «Первомайская», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). А уж в замкадных районах, в Новой Москве и в ближайшем Подмосковье выбор вообще огромен: уже за 4 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в популярных городах на расстоянии 6-15 км от МКАД – в Королеве, Одинцово, Железнодорожном, Лыткарино, Балашихе и т.п. И плюс есть новостройки: «Например, в ЖК «Николин Парк» (Новая Москва) однокомнатную квартиру площадью 40 м кв. можно купить за 5,3 млн руб.», - говорит Константин Злобин, директор по развитию бизнеса «Астерра Девелопмент». «В замкадном районе Некрасовка в ЖК «Некрасовка-Парк» цены на однокомнатные квартиры (площадью от 38,5 кв. м) начинаются от 4,81 млн руб., а в ЖК «Некрасовка» - от 4,63 млн руб. (при площади квартир от 38,8 кв. м)», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». Но вот в пределах МКАД первичное жилье в таком бюджете (если только это не студии и не апартаменты), пожалуй, доступно лишь в микрорайоне «Царицыно-2», где однушка площадью 33,77 кв. м предлагается за 4,83 млн руб.

Но зато, выручив от продажи комнаты в ЦАО 4-6 млн руб., можно претендовать не только на однушки, но и на 2-3-комнатные квартиры. «Так, в подмосковных городах на расстоянии 16-30 км от МКАД, таких как Домодедово, Ивантеевка, Подольск, Пушкино, Раменское и т.п., средняя цена двухкомнатной квартиры – 4,5 млн руб., а в более удаленных городах (31-60 км от МКАД) двушку можно купить даже за 3,4 млн руб.», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Но варианты можно подобрать и на расстоянии до 10 км от МКАД, в том числе в Новой Москве, как на вторичном, так и на первичном рынке. Например, в ЖК «Новые Ватутинки» двухкомнатная квартира площадью 56,16 кв. м стоит 4,89 млн руб., а в уже упомянутом ЖК «Пятницкие кварталы» средняя стоимость двушки – 5 млн руб. В таком же бюджете предлагаются и трешки, но, правда, в новостройках: «Например, в ЖК комфорткласса «Марьино Град» (12 км от МКАД по Киевскому шоссе) 3-комнатная квартира без отделки площадью 76 кв. м стоит 5 млн руб., а в ЖК «Ново-Молоково» (20 км от МКАД) за 5,5 млн руб. можно подобрать просторный вариант с очень хорошей планировкой в уже сданном доме», - рассказывает Константин Злобин («Астерра Девелопмент»).

Ну а если комната стоит 5-7 млн руб., то можно выбирать однушку практически в любом спальном районе столицы, а также присматриваться к 2-3-комнатным квартирам в пределах МКАД. Единственно, это будут объекты в старых панельных домах (5-9-этажных) площадью 36-44 кв. м. Например, в упоминавшемся выше районе метро «Первомайская» за 6 млн руб. можно купить лишь небольшую двушку площадью 37 кв. м с кухней 5 кв. м в кирпичной пятиэтажке. А если дом не такой старый, то цена возрастет до 7 млн рублей. Так, в районе метро «Царицыно», в 12-этажном доме квартира площадью 52 кв. м с кухней 9 кв. м стоит уже 6,9 млн руб. Ну а трешку на вторичном рынке получится купить, скорее всего, только в самых плохих районах столицы либо придется переориентироваться на новостройку (но, впрочем, в этом случае квартира будет вполне комфортабельной): «К примеру, за 5 млн руб. предлагается маленькая хрущевка площадью 45 кв. м в Капотне», - рассказывает Константин Злобин («Астерра Девелопмент»).

Однушка превращается в трешку

Но по-настоящему богатый выбор жилья есть у владельцев квартир в ЦАО. «Однокомнатная квартира площадью около 38 кв. м стоит примерно 11-12 млн руб.», - констатирует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «Например, в ноябре текущего года мы нашли покупателя на «однушку» площадью 36 м кв. (в среднем состоянии) на Большой Грузинской за 10,7 млн руб.», - говорит Петр Машаров, генеральный директор АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», партнер КР «Мегаполис-Сервис».

Но, впрочем, разброс цен в этом сегменте очень большой. Есть варианты и подешевле, даже за 7-8 млн руб. (обычно малогабаритные квартиры в плохом состоянии), а есть варианты подороже: «В сталинских домах средняя цена однокомнатной квартиры - 13 млн руб. А объекты в кирпичных домах более старой постройки оцениваются еще выше, например, в доходном доме дореволюционной постройки в районе Тверской однокомнатная квартира площадью 43 кв. м стоит 16 млн руб.», - рассказывает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А квартира, расположенная на 3 этаже 9-этажного кирпичного дома по адресу Смоленская ул., 7, оценивается в 15,2 млн руб.», - сообщает Дарья Третьякова («Азбука Жилья»). Верхний же предел цен на однокомнатные квартиры - 38-40 млн руб.

Таким образом, даже среднюю по стоимости однушку в ЦАО можно «обменять» на приличную двушку или трешку практически в любом районе столицы. «Скажем, можно приобрести просторную двухкомнатную квартиру недалеко от метро в 4 станциях от Кольцевой линии или небольшую трешку ближе к МКАД», - утверждает Петр Машаров (АН «Century 21 Еврогруп Недвижимость», КР «Мегаполис-Сервис»).

«За квартиру в сталинском доме реально получить двухкомнатную квартиру даже в более престижных районах столицы, например, в СЗАО, где средняя цена двушек 11,96 млн руб., или САО, где средняя цена 12,39 млн руб.», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Например, в комплексе бизнес-класса UNION PARK «двушки» от собственников площадью 50 кв. м продаются в среднем за 12 млн руб. А в менее престижных спальных районах ВАО, ЮВАО, ЮАО можно претендовать даже на трехкомнатные квартиры бизнес-класса, а для покупки двушки здесь вполне хватит скромной центровой квартиры стоимостью 8-9 млн руб.

Ну а уж в замкадных районах или в ближайшем Подмосковье можно подобрать просто шикарные варианты – просторные, с прекрасными видами, в престижных жилых комплексах и рядом с метро (например, в Новокосино или Выхино-Жулебино).

Выбор есть не только на вторичном рынке, но и на первичном: «Например, за 11-15 млн руб. можно купить двушки в Митино – в ЖК «Life-Митинская», где предлагаются квартиры площадью от 61,1 кв. м, в Царицыно и Чертаново – в ЖК «M-House», где площади начинаются от 62 кв. м», - рассказывает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

В ЖК «Life-Митинская» реально стать и обладателем трехкомнатной квартиры: по данным Марии Литинецкой («Метриум Групп»), «трешку» площадью 85,13 кв. м в этом проекте можно купить за 11,45 млн руб. А в городском квартале комфорткласса «Ривер Парк» с очень удачным расположением близ воды и парка можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью 55,13 кв. м всего за 8,99 млн руб., то есть хватит весьма бюджетной однушки в ЦАО.

Но однокомнатная квартира в центре позволяет не только расширить жилую площадь, но и получить более современное и функциональное жилье, не выезжая за пределы Центрального округа, ведь ее также можно обменять на апартаменты, например, в проектах на начальных стадиях строительства, таких как «Дом на Люсиновской» и «Волга». «А если немного расширить радиус поисков, то можно поселиться в МФК «Савеловский Сити», где двухкомнатные апартаменты площадью 66,4 кв. м предлагаются всего за 7,59 млн руб.», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

А еще однушку в ЦАО реально разменять на две квартиры, что особенно привлекательно для тех, кто продает жилье с целью разъехаться или хочет получать доход от инвестиций: «Денег, вырученных от продажи, должно хватить на две однушки в удаленных спальных районах или в новостройках «ближнего пояса», т.е. в замкадных районах Москвы и ближних городах-спутниках, или на хорошую однушку на вторичке и на 1-2-комнатную новостройку», - отмечает Валерий Аристархов («Русский дом недвижимости»).

В общем, арифметику альтернативы при наличии недвижимости в ЦАО на сегодняшний день можно выразить такими формулами:

Маленькая бюджетная комната в ЦАО = маленькая однушка в Капотне или просторная однушка в Подмосковье далее 15 км от МКАД, или однушка в новостройке в Новой Москве и подмосковных городах не далее 15 км от МКАД, или апартаменты и квартиры-студии в новостройках в спальных районах Москвы

Хорошая просторная комната в ЦАО = скромная однушка в спальных районах близ МКАД, или хорошая однушка в замкадных районах столицы, Новой Москве и городах Подмосковья на расстоянии до 15 км от МКАД, или однушка на первичном рынке в «Царицыно-2», или двухкомнатная квартира в городах на расстоянии более 15 км от МКАД и в Новой Москве, или трехкомнатная квартира в новостройках в городах Подмосковья на расстоянии более 30 км от МКАД и в Новой Москве

Большая комната в престижных районах ЦАО = однушка в любом районе Москвы за ТТК или двушка в старом доме в спальных районах близ МКАД, или 2-3-комнатная квартира в Капотне, или две однушки в замкадных районах, Новой Москве и близлежащих подмосковных городах, или трехкомнатная квартира в строящейся новостройке близ МКАД

Средняя по стоимости однушка в ЦАО, например, в сталинском доме = просторная двушка за пределами ТТК, в том числе на западном направлении или меньшая по площади двушка в проектах бизнес-класса, или трешка в спальных районах близ МКАД (на юге и востоке в бизнес-классе), или шикарная 2-3-комнатная квартира в замкадных районах, Новой Москве и близлежащих подмосковных городах, или 1-2-комнатные апартаменты в ЦАО, или две однушки близ МКАД, или однушка + двушка в новостройке в замкадных районах Москвы и ближних городах-спутниках

Ну а в продолжении данной темы «Журнал о недвижимости «MetrInfo.Ru» посчитает, на что можно обменять квартиру в районе ТТК.