Покупатели «загородки» ужимаются в площадях домов и экономят

На современном российском рынке загородной недвижимости впервые за последний трёхлетний период наблюдается тенденция в смещении спроса: люди начали отказываться от приобретения готового жилья и отдают предпочтение покупке земельного участка и самостоятельному строительству дома. Специалисты компании «Астерра Девелопмент» предлагают рассмотреть, какие критерии теперь являются наиболее важными для покупателей загородной недвижимости и какие суммы они готовы потратить на возведение дома своей мечты.

Основные изменения на рынке загородного жилья

В течение 2020-2021 гг. потенциальные покупатели загородного недвижимого имущества преимущественно отдавали для себя предпочтение готовым домам или дачам – средний показатель таких запросов составляет чуть более 70% от общего количества обращений (звонков). Ещё свыше 27% сделок касаются покупки земельных участков, а за приобретением таунхаусов обращалось менее 3% человек.

В апреле 2022 г. данная ситуация претерпела кардинальных изменений. Количество звонков по вопросам приобретения готового загородного жилья за апрель-май 2022 снизилось до 60% (на более 10 пунктов). Общая доля обращений для покупки земельных участков впервые побила рекордную отметку 39% (+12 пунктов), а спрос на таунхаусы составил чуть более 1% от общего числа заявок. Получается, что на российском рынке загородной недвижимости 4 из 10 человек сейчас отдают предпочтение земельным участкам и самостоятельному строительству жилья.

Главные причины сложившегося тренда

Как утверждают эксперты «Астерра Девелопмент», наблюдающиеся изменения в предпочтениях покупателей объясняется тремя причинами:

• Экономией. Приобретение загородного дома является очень серьёзным вложением, поэтому далеко не каждому россиянину удаётся сразу собрать необходимую сумму. Решение купить земельный участок предоставляет возможность разбития затрат, ведь к строительству дома можно приступить немного позже или даже спустя 5-10 лет, что гарантирует существенное снижение финансовой нагрузки.
• Инвестициями. В условиях высокого уровня инфляции для большинства жителей нашей страны недвижимое имущество традиционно считается наиболее простым и целесообразным способом сберечь собственные средства. Приобретение земельного участка является более дешёвым вариантом, нежели частного дома либо квартиры. По этой причине к изменению структуры спроса на рынке «загородки» также привели и инвестиционные интересы граждан.
• Дефицитом ликвидного жилья. В течение последних двух лет наблюдалось активное повышение спроса, что стало причиной вымывания львиной доли предложения. Поиск подходящих домов становится всё более сложной задачей, поэтому покупателям приходится чаще задумываться о самостоятельном строительстве, а не о приобретении готовых объектов.

Ситуация с предложениями и ценами на рынке

В целом по РФ большинство объявлений о продаже загородной недвижимости приходится на частные дома (55.5%), доля земельных участков составляет 42.5%, а таунхаусов – 2%. В течение последних двух лет произошедшие изменения являются незначительными – предложения в отношении «земли» немного участились, а в случае с таунхаусами доля рынка уменьшилась.

Что касается абсолютного выражения, то по каждому сегменту наблюдается уменьшение выбора среди покупателей. За два года объёмы предложения в РФ сократились на 19% в отношении готового жилья и 12% – загородных участков. В Московской области снижение является наиболее очевидным – 32% как по готовым домам, так и по «земле».

Самое большое количество предложений о продаже участков в столичном регионе наблюдается в зоне Рязанского шоссе – в сравнении с 2020 годом, количество объектов здесь увеличилось на целых 8%. Если рассматривать все остальные шоссе, то наблюдается снижение предложения. Наиболее явное падение замечено в зоне Калужского шоссе (69%), где происходит активное «вымывание» участков, что во многом обуславливается столичной регистрацией на территории Новой Москвы.

Если говорить о стоимости земельных участков, то в целом на российском рынке наблюдается менее значительный рост, чем у готовых домов: в 2020-2021 годах – 17%, в текущем 2022 – ещё на 10%. Ценники на загородные дома за 2020-2021 выросли на 36%, а в нынешнем 2022 – ещё на 10%. Если рассматривать Московскую область, то здесь прирост в 2020-2021 гг. наблюдался больше в отношении готового жилья, а в 2022 значительнее «растут» в цене земельные участки.

Изменение планов и критериев выбора

После обострения конфликта между РФ и Украиной в феврале 2022 около 61% граждан нашей страны, которые рассматривали возможность приобретения загородной недвижимости, поменяли свои планы, и только 39% оставили намеченные цели без изменений. Так, порядка 16% людей решили отложить покупку «до хороших времён», 5% наоборот посчитали, что следует ускорить осуществление сделок по причине неопределённости и ослабленного курса рубля.

Около 9% возможных покупателей пришлось пойти на снижение изначальных требований к загородной недвижимости (меньше площади, хуже район и т. д.). Но данная тенденция в первую очередь коснулась покупателей готового жилья. Порядка 6% людей решили отказаться от предложений на «первичке» и выбрать загородные объекты на вторичных рынках. А 5% респондентов, которые изначально желали купить дом, были вынуждены перейти к рассмотрению земельных участков.

Сниженные первоначальные требования в первую очередь относятся к покупателям готовых домов. Им пришлось изменить критерии как по квадратуре, так и по цене. В феврале текущего 2022 число звонков касательно объектов стоимостью 5 млн. руб. было 56% от общего количества обращений по России. В марте данный показатель увеличился до 65%. А количество людей, которые выбирают загородное жильё площадью до 100 квадратных метров, возросло с 50 до 56%.

Доля покупателей, нацеленных на строительство дома для постоянного проживания

Хотя на рынке есть дефицит ликвидных предложений, на данный момент наблюдается минимальная инвестиционная активность, поскольку в РФ модель покупки земельных участков под строительство домов для их дальнейшей перепродажи пока является не сильно развитой. Около 70% владельцев планируют возводить дома для постоянного проживания, 28% респондентов планируют жить лишь временно (имеют другие основные места жительства), только 1% ставит перед собой цель сдавать недвижимость в аренду или перепродавать, а ещё 1% людей не определились с планами.

Так как треть респондентов планируют проживание в течение бо́льшей части времени в других местах (в основном, в квартирах), то выбор земельных участков осуществляется с учётом удалённости от постоянного места жительства. Около 5% желают, чтобы дорога до загородного участка занимала не более получаса пешим ходом. Большинство людей (58%) рассматривают участки с удалённостью не более 70 км. А 37% готовы на покупку «земли», находящейся от основного места жительства на расстоянии более 70 км.

Около четверти респондентов (26%) желали бы возвести дом в городской застройке в районе с развитой инфраструктурой, 21% людей больше отдают предпочтение коттеджным посёлкам. Покупка земельного участка в садовом товариществе привлекает порядка 18% опрошенных, а остальным 35% больше нравится проживание в деревне.

Тенденция на самостоятельное возведение домов

Смещение спроса в сторону приобретения земельных участков и самостоятельного возведения домов во многом обуславливается недостатком подходящих вариантов готового жилья и экономией финансов. Бо́льшая часть респондентов называет причиной проведения самостоятельных строительных работ возможность создания дома своей мечты, с учётом собственных потребностей, и реализации всех задумок. Данная тенденция указывает на большое количество неликвидной загородной жилой недвижимости, поэтому многие покупатели рассматривают в таких объектах больше участок, а не само строение.

Экономия самостоятельного строительства предусматривает как ме́ньший объём затрат на выполнение строительных работ, так и будущие расходы на проживание. Так, благодаря современным энергоэффективным технологиям удаётся существенно снизить затраты на содержание дома, да и обслуживание новых коммуникаций является более дешёвым.

Самая распространённая сумма на строительство загородного жилья

Половина опрошенных, которые планируют самостоятельно возвести дом на загородном участке, рассчитывают уложиться в бюджет, не превышающий 3 миллионов рублей. В апреле прошлого 2021 года ситуация была аналогичной. Около четверти респондентов собираются потратить 4-5 миллионов рублей. Так, 75% покупателей загородной «земли» не готовы вложить в строительство дома свыше 5 млн. руб. Также резко уменьшилось и количество людей, которые готовы потратить на строительные работы свыше 20 млн. руб.

В 2021 г. был проведён опрос среди россиян, уже построивших загородные дома. Результаты опроса показали, что только 28% удалось уложиться в 3 миллиона рублей, а бо́льшая часть была вынуждена потратить от 6 до 20 млн. руб. Во многом это обусловлено тем, что планируя самостоятельное строительство дома, не все россияне могут адекватно оценивать реальный объём предстоящих затрат.

Если рассматривать абсолютное выражение, то у 48% опрошенных людей стоимость строительства загородного жилья из расчёта на 1 квадратный метр (включая отделочные работы) не превысила 50 тысяч рублей, у 26% респондентов – 50-75 тысяч, у 24% – 75-100 тысяч руб. Таким образом, только у 2% покупателей стоимость «квадрата» превысила 100 тысяч.

Что касается основных источников финансирования при покупке земельного участка и строительстве загородного дома, то 57% респондентов удалось обойтись собственными силами, а 46% были вынуждены прибегнуть к ипотечному кредитованию. 28% респондентов для реализации своих планов пришлось продать другую недвижимость, а 3% – распрощаться с автомобилем. 15% опрошенных были вынуждены взять потребительский кредит, а 17% купили участок и построили дом за счёт материнского капитала.

Отметим, что годом ранее построить загородный дом за счёт продажи другого недвижимого имущества пришлось вдвое ме́ньшему количеству россиян – 13%. Это указывает на то, что в нынешнем году накопление на строительство загородного жилья без «альтернативных» источников является более сложной задачей.

Оперативность строительства домов на участках

Многие покупатели земельных участков загородом не сильно торопятся строить дома, что обуславливается повышением цен на строительные и отделочные материалы, а также общей неопределённостью с занятостью и доходами в ближайшем будущем. По опросам лишь 53% людей, которые купили земельный участок, планируют начать строить жильё на протяжении года. В прошлом 2021 данный показатель составлял несколько больше – 62%.

На текущий момент наблюдается увеличение числа людей, которые отложили выполнение строительных работ: на протяжении 3 лет с момента покупки участка жильё планируют возвести только 41% респондентов (в 2021 они составляли 31% от общего количества).

Только около 20% опрошенных планируют возводить загородный дом своими силами. Остальная часть прибегнут к привлечению подрядных организаций – строительных компаний или частных бригад. 39% респондентов хотят скомбинировать разные способы – к отдельным этапам работ будут привлекаться определённые подрядчики.

Среднестатистический дом мечты

Если рассматривать желаемую площадь земельного участка, то среди покупателей наиболее распространёнными вариантами считаются объекты с 6-12 сотками, чего вполне достаточно для возведения полноценного дома для проживания в нём круглый год. «Земля» свыше 20 соток имеет мизерный спрос по причине неликвидности.

Площадь возводимого жилья в основном составляет от 100 до 150 квадратных метров – такие дома являются целью 46% опрошенных. В 2021 эти же показатели площади также были самыми распространёнными (36%). Увеличение процента сразу на 10 пунктов обусловлено уменьшением числа людей, которые готовы строить более компактные дома, поскольку они являются менее пригодными для постоянного проживания в зимний период. Поэтому при отказе от покупки готового жилья россияне планируют возводить собственные дома с бо́льшей площадью.

Хотя запланированная площадь загородного жилья увеличивается, желаемая этажность остаётся прежней. Двухэтажные дома хотят возводить 39% опрошенных. 20% респондентов больше по душе одноэтажные здания с мансардой, а простые одноэтажные домики выбирают 25% покупателей. Коттеджи с тремя этажами стали в этом году менее популярными – им отдают предпочтение всего 6% людей, а остальная часть (10%) ещё точно не определили желаемую этажность. 46% респондентов хотели бы, чтобы в доме было три спальных комнаты, примерно по 25% мечтают о жилье с двумя либо четырьмя спальнями, а 4% желают обзавестись жильём с бо́льшим числом спален.

Что касается материала несущих стен, то около трети опрошенных ещё не определились с выбором. Наиболее востребованным в нынешнем году считается жильё из газосиликатного блока (34%) и каркасные строения (32%), третье место по популярности занимают дома из бруса.

Для рынка загородной недвижимости ярко выраженным показателем считается сезонность спроса, поэтому на текущий момент восстановление данного сегмента происходит активнее, чем в городской недвижимости. Так, весной и летом спрос увеличился по сравнению с зимой, а популярность земельных участков даже приблизилась к показателям на конец 2020.

Заключение

Из-за смещения интереса в сторону самых бюджетных домов растут средние цены на готовые загородные дома, из-за чего повысился спрос на земельные участки. С 2020 г. стоимость «земли» подорожала вдвое меньше, нежели готовые дома. По прогнозам специалистов, к концу 2022 будет наблюдаться очередной прирост около 5-7% поверх уже зафиксированного значения 10% с прошедшей зимы.

Также более выигрышное положение загородной недвижимости обусловлено и тем, что количество объектов, купленных за счёт ипотечного кредитования, меньше, чем в случае с городской недвижимостью, где из-за резкого роста ключевой ставки наблюдается существенно сниженный спрос. Рынок загородной недвижимости пострадал из-за этого намного меньше.