О порядке и размере ежегодного увеличения арендной платы за земельные участки

Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 11 июня 2010 года N Д23-2129 даны разъяснения по вопросу о порядке и размере ежегодного увеличения арендной платы за земельные участки.

В письме поясняется: "Согласно п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила), размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 8 Правил при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

По договорам аренды, заключенным до принятия Правил и в которых отсутствует условие об одностороннем изменении размера арендной платы на коэффициент-дефлятор, арендаторам направляется соответствующее уведомление.

Также отмечаем, что п. п. 9 и 10 Правил установлены случаи, когда коэффициент-дефлятор не подлежит применению.

1. В соответствии с п. 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

Согласно п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Таким образом, при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в которых расчет годовой арендной платы осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка, коэффициент-дефлятор подлежит применению по истечении первого года, в котором кадастровая стоимость была изменена.

Также отмечаем, что коэффициент-дефлятор не применяется в отношении договоров аренды земельных участков, на которых расположены объекты, указанные в абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", независимо от сроков заключения договоров аренды.

2. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в п. 8 Правил, не применяется.

В соответствии с п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, арендная плата, рассчитываемая на основании рыночной стоимости, ежегодно пересматривается либо в связи с переоценкой рыночной стоимости, произведенной во втором полугодии текущего года, либо изменением в одностороннем порядке на величину коэффициента-дефлятора.

3. При применении коэффициента-дефлятора следует учитывать пределы ставок арендной платы, установленные федеральными законами, а также принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.

Одновременно сообщаем, что в настоящее время Минэкономразвития России разработан проект постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии с которым размер арендной платы подлежит ежегодному изменению не на размер коэффициента-дефлятора, а на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год".