Новый закон изменил правовой статус дачных участков

Владимир Путин в конце июля подписал закон, который должен упорядочить взаимоотношения участников земельных товариществ разного рода: дачных, садово-огородных и прочих. Последствия принятия этого закона вскоре затронут всех «дачников». О том, какие изменения ожидают владельцев недвижимости, расскажет специалист «Астерра Девелопмент»:

Если углубиться в историю создания садово-огородных товариществ, то обнаружится, что все выделяемые им участки являлись землями сельскохозяйственного назначения. Они никогда не были предназначены для ИЖС. После 1992 – 1993 годов, когда люди смогли пользоваться правом собственности, остро встал вопрос о правовом статусе садово-огородных участков. В результате у продаваемой земли появилась новая характеристика – ее назначение. Участки могли быть садовыми, дачными, огородными или для жилищного строительства. При этом сохранялось и понятие категории земли: сельскохозяйственная, земля населенного пункта и пр.

Сложность классификации породила много путаницы и несоответствий. Порой реальный или потенциальный владелец не мог точно узнать, что именно он мог разместить на земле данного назначения и категории. Иногда по бумагам земля промышленной категории могла быть предназначена для жилищного строительства или проходила как земля сельхоз назначения.

Ограничение советских времен (домик не более 50 кв. м. на одном дачном участке) было забыто. Собственники земли, интерпретировали шероховатости законодательства в свою пользу. В результате возникали капитальные дома на землях садовых товариществ и загородные дворцы на земле, выделенной под огород. По закону такие строения можно было сносить. Но в реальности отсутствие четкой нормативной базы было причиной того, что хаос в садово-огородных делах длился более 20 лет.

Почему пришлось упразднить дачи

Главное нововведение - упразднение садоводческих и дачных кооперативов. Как сказано выше, в 99% случаев им выделялись земли сельхоз назначения. Некоторое время вопрос о статусе земли решался так: если на ней уже имеется капитальная постройка, то считалось, что земля предназначается для ИЖС. Но полумеры не помогли. Проблема не теряла своей остроты, и бывшие дачные кооперативы стремительно превращались в пригороды и районы населенных пунктов. Кто теперь помнит, что подмосковная Малаховка на самом деле бывший дачный кооператив?

Но что плохого в застройке пригородов и появлении новых населенных пунктов? А плохо то, что построенное таким способом жилье не обеспечивалось никакой инфраструктурой. При возведении коттеджного поселка на девелопере лежит обязанность обеспечить его дорогами, полицейскими пунктами, детскими и лечебными учреждениями. В садовом же кооперативе никто подобной ответственности на себя не брал. Так и появлялись поселки, застроенные жильем люкс и бизнес класса, но с крайне слабой инфраструктурой. Теперь, с утверждением нового закона, владельцы такого жилья получили возможность прописаться в своих домах. Они могут организовываться и подавать документы в местные органы самоуправления для регистрации их поселка как части населенного пункта. Тогда у них появится шанс обеспечить себя различными инфраструктурными благами за счет городских властей.

Конечно, помимо прав новые полноправные домовладельцы получат ряд обязанностей, главная из которых – уплата налогов. Но взамен местные власти должны будут выделять бюджетные средства на обеспечение нормальной жизни в бывших кооперативах. Дело в том, что проблема кое-где приобретала угрожающие масштабы. Существуют крупные поселки на тысячи домов, бывшие садово-огородные товарищества, не обеспеченные элементарным освещением, маршрутами транспорта, подъездом и пр. Теперь жители могут все это требовать для себя по закону.

Вопросы самоорганизации

Новый закон регулирует многие аспекты жизни СНТ (садовых некоммерческих товариществ), которые являются альтернативой устаревшим кооперативам. Положения закона укрепляют позицию сознательных членов кооператива, которые регулярно платят взносы. Известно, что таких не более 70%. Самые важные нововведения для СНТ следующие:

• Теперь нерадивый плательщик, будет лишаться права голоса и участия в собраниях. При этом он обязан будет выполнять их решения. Мы придерживаемся мнения, что не обязательно эта мера заставит должников исправиться. В некоторых случаях вопросы будут решаться только через суд, как и раньше.
• Закон позволит легко избавляться от «мертвых душ» - людей, которые продали свои участки, но остались членами кооператива. Раньше их исключали исключительно по заявлению. Теперь они будут исключаться автоматически, а это несомненный плюс для кооператива.
• Вопрос оплаты труда правления решается собранием. Возможны варианты: работа на общественных началах, процент от взносов или жалованье.
• Закон четко определяет, что только физические лица могут быть членами СНТ. Таким образом, больше не будет случаев «захвата власти» в кооперативе, где более 50% домов принадлежат одному юрлицу.

Ложка дегтя

На наш взгляд, в законе остались неотрегулированными масса моментов, связанных с работой СНТ. Например, сохранилась сложная для выполнения норма, которая требует для принятия решений присутствия более половины членов товарищества. Такая явка бывает только на ежегодном собрании. Это ограничение затрудняет работу правления весь остальной год. Гораздо разумнее было бы формировать некий резервный фонд, из которого финансировались бы экстренные нужды, а потом обсуждать расходы.

В части регулирования деятельности СНТ закон представляется несколько «сырым». Многие его положения можно будет обходить, как это практиковалось с предыдущими актами. Он дает лишь рамочные правила устройства СНТ. Насколько новое законодательство окажется эффективным, покажет время.