Наступление на высотки

Малоэтажные квартирные дома – формат, стремительно развивающийся в Подмосковье. По прогнозам экспертов, он будет все больше теснить высотную застройку и завоевывать потребительские симпатии.

Соперник высоток

Малоэтажная многоквартирная застройка стала модным направлением на рынке недвижимости, и неудивительно, что многие девелоперы стараются воспользоваться этим, именуя «малоэтажными» комплексы в шесть, семь и даже восемь этажей. На самом деле ими могут называться только трех- и четырехэтажные дома, а все, что выше, должно классифицироваться как среднеэтажное и многоэтажное строительство.

Еще четыре года назад подобные дома возводились почти исключительно в рамках мультиформатных коттеджных поселков, относящихся к классу бизнес и выше. Но сейчас строится очень много малоэтажных комплексов, представляющих собой самостоятельные проекты, и большинство их принадлежит к классам эконом и комфорт.

Сейчас в структуре новостроек Подмосковья малоэтажные дома занимают уже треть объемов строительства. Руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова подсчитала, что на конец прошлого года доля малоэтажек составила 32% от всего нового строительства, увеличившись на 20% по сравнению с 2012 годом. Эксперты ГК «Глубина» установили, что наибольшее количество недвижимости этого формата сосредоточено на трех направлениях Московской области – северо-западе (23 жилых комплекса), западе (16) и юге (9).

Наиболее заметные малоэтажные проекты в Подмосковье – ЖК «Парк Рублево», ЖК «Павловский квартал», «Нахабино сквер», «Западный остров», «Гольяново парк», «Парк авеню», «Девять». В Новой Москве это «Бутовские аллеи», «Андерсен», «Ново-Никольское», «Новые Ватутинки. Южный квартал», «Экопарк Горчаково», «Булатниково».

«За последний год спрос на квартиры в малоэтажных жилых комплексах Подмосковья вырос более чем на 20%, – отметил управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев. – Сейчас уже стало ясно, что малоэтажка не только имеет право на существование, но и способна успешно конкурировать с традиционными многоэтажными новостройками. Из «младшего брата», некогда неуверенно стоявшего на ногах, вырос полноценный соперник домов популярных серий П-44Т, П-3М и КОПЭ-М Парус».

По данным портала «Мир квартир», средняя цена квадратного метра в общем предложении малоэтажек в Московской области составляет 78 тыс. руб., а среди новостроек – 67,1 тыс. руб. «Что касается цены, то она всегда будет зависеть не от этажности, а от общей привлекательности проекта: его местоположения, транспортной доступности, обеспеченности инфраструктурой, внешней привлекательности и удобства планировочных решений, – считает Павел Луценко, генеральный директор «Мира квартир». – Прямой зависимости цены квадратного метра от количества этажей нет сейчас, не предвидится и в будущем. Покупатель, видя привлекательность малоэтажки, одновременно учитывает и все другие факторы».

И все же пока такое жилье занимает не более 10% рынка недвижимости на расстоянии до 30 км от МКАД, отметила Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН. «Это малоэтажные жилые комплексы и малоэтажная застройка в мультиформатных проектах на городском рынке, но сюда не включены коттеджные поселки с малоэтажной застройкой, – говорит эксперт. – Если говорить о Новой Москве, где власти предполагают возвести до 30% малоэтажной застройки, то сейчас она занимает здесь не более 3%, и пока преобладает высотная». По данным «Мира квартир», доля квартир в домах высотой до четырех этажей составляет 7,2% от общего количества предложений в Московской области.

Курс на развитие

Безусловно, малоэтажное строительство будет активно развиваться и дальше. Во-первых, это привлекательный продукт для потребителя. В малоэтажной застройке больше вероятность увидеть окрестные пейзажи, а не соседние высотки, видна линия горизонта, что создает психологический комфорт. К тому же часто и в архитектурном отношении такие комплексы привлекательнее типовых высоток.

В небольшом доме легче запомнить соседей, поэтому социальная среда в малоэтажке более дружественная. Наконец, все такие комплексы имеют огороженную и охраняемую территорию, а это означает более высокий уровень безопасности. «Наибольшим спросом в малоэтажных проектах экономкласса пользуются одно- и двухкомнатные квартиры: благодаря хорошей планировке и небольшим метражам они являются оптимальными по соотношению цены и качества в московском регионе», – добавила Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group.

Во-вторых, малоэтажный девелопмент имеет ряд преимуществ для застройщика. Скорость строительства здесь выше, количество согласований меньше, есть простор для реализации разных форматов квартир, расширения продуктовой линейки. Сейчас под малоэтажные проекты часто используются участки, которые приобретались еще до кризиса для строительства коттеджных поселков. Хотя есть и минусы. «Затраты девелопера на проведение коммуникаций (относительно будущей маржи от реализации квартир) заметно выше, чем при строительстве многоэтажных жилых домов», – отметила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В-третьих, тренд на развитие малоэтажки совпадает со стремлением властей региона ограничить высотность застройки и воспрепятствовать гиперурбанизации Подмосковья.

Тем не менее Наталья Картавцева отмечает: «Нельзя сказать, что Подмосковье становится малоэтажным. Девелоперы по-прежнему предпочитают строить высотные дома. Однако малоэтажные проекты уже составляют им серьезную конкуренцию».

А Дмитрий Гусев предостерег: увеличение числа потенциальных потребителей малоэтажки привлекает в сегмент непрофессиональных и недобросовестных игроков, которые стремятся ковать железо, пока горячо, создавая изначально нежизнеспособные жилые комплексы. «Поэтому в малоэтажном сегменте сегодня наблюдается сильная дифференциация по качеству проектов, – говорит эксперт. – Вытеснить непрофессионалов со временем смогут компании, реализующие по-настоящему качественные проекты, и, соответственно, сами потребители, формирующие спрос на малоэтажку.

Ближайшая перспектива

Наталья Картавцева ожидает, что к концу 2015 года малоэтажные проекты смогут занять 15–20% всей недвижимости Подмосковья. «При сохранении стабильной макроэкономической ситуации мы ожидаем, что рост цен в 2014 году в Подмосковье составит 7%, то есть в пределах инфляции, – говорит она. – В Новой Москве ожидается рост в пределах 10%. При этом больше всего подорожают многоквартирные дома независимо от этажности, расположенные в зоне 10–30 км от МКАД, с продуманной концепцией и удобными планировками».

По прогнозам экспертов ГК «Глубина», в 2014 году и девелоперы, и покупатели будут наращивать активность в малоэтажном сегменте рынка новостроек Подмосковья. За год доля малоэтажек в структуре предложения первичного рынка области может увеличиться до 50–55% по количеству проектов и до 30% – по объему в пересчете на квадратные метры, считает Дмитрий Гусев.

Подтолкнуть девелоперов к еще большей активности в малоэтажном сегменте смогут программы по строительству малоэтажного жилья, если они будут приняты на муниципальном уровне. «Тогда стоит ожидать помощи от властей в создании необходимой инженерии, инфраструктуры и дорог», – говорит руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Видя увеличение числа малоэтажных проектов, специалисты, тем не менее, не предрекают этому сегменту очевидного лидерства по сравнению с многоэтажным. Екатерина Лобанова считает, что высокая ликвидность малоэтажных проектов может сократить объем предложения первичного жилья, но незначительно, учитывая планы девелоперов по масштабной застройке Подмосковья.

В любом случае конкуренция в этом сегменте в ближайшее время заметно усилится, в том числе и за счет случайных застройщиков. «Но компании-лидеры продолжат улучшать качество реализуемых проектов, с тем чтобы «отжать» с рынка конкурентную и в первую очередь непрофессиональную массу», – полагает Дмитрий Гусев.