Международные инвестиции в коммерческую недвижимость восстанавливаются

По данным компании Jones Lang LaSalle объем сделок с коммерческой недвижимостью по всему миру увеличился почти вдвое по сравнению с показателем прошлого года. Это произошло за счет роста международных инвестиций, объем которых вернулся на докризисный уровень.

Глобальный объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил $132 миллиарда за первое полугодие 2010, по сравнению с $76 миллиардами в первом полугодии 2009. Доля международных инвестиций, упав до 31% от общего обема инвестиций в первом полугодии 2009, достигла 43%. Такая тенденция продолжится до конца 2010 года. Этому способствуют восстановление рынка на фоне роста уверенности, оживление на рынке глобальных инвестиций в недвижимость, а также поиск инвесторами новых источников доходов.

Рассматривая тенденции в перспективе, Артур де Хааст, глава международного отдела инвестиционных рынков компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал: «Противоречивые экономические новости, а также замедление процессов оформления сделок из-за проводимых инвесторами due diligence могут привести к тому, что объемы инвестиций будут расти не столь быстро, как в первом полугодии 2010. Однако общие объемы за весь 2010 год окажутся на уровне $275-300 миллиардов, что значительно выше объема 2009 года ($209 миллиардов). Активность на международном уровне будет оставаться повышенной».

Тенденции региональных рынков

В Европе была зафиксирована самая высокая доля международной активности в первом полугодии 2010 (более 54% всех европейских сделок были международными, из них – 24% межрегиональными). Среди сделок в Северной и Южной Америке, где исторически доминируют мощные местные инвесторы, была самая высокая доля межрегиональных инвестиций по сравнению с Европейским и Азиатско-Тихоокеанским регионами (более 35% всех сделок в Северной и Южной Америке были межрегиональными). Объемы сделок в Азиатско-Тихоокеанском регионе выросли на 40% в первом полугодии 2010 по сравнению с первой половиной 2009; 69% сделок совершались исключительно с участием местных инвесторов. Из 31% международных сделок, 15% были межрегиональными.

Ричард Блоксам, глава отдела инвестиционных рынков Европы, Ближнего востока и Африки компании Jones Lang LaSalle, прокомментировал: «После наблюдавшейся в 2008 и 2009 годах активности инвесторов на местных рынках, в 2010 мы замечаем скачок международной активности до уровня докризисных показателей. Но общий объем, хоть он и значительно восстановился по сравнению с прошлым годом, по-прежнему скромен по сравнению с 2007 годом».

«Наибольшее количество межрегиональных инвесторов концентрировалось на Лондоне, а потом на Париже. В данный момент мы наблюдаем повышение интереса к Германии. Интра-региональные инвестиции в странах Европы, Ближнего Востока и Африки также значительно выросли, в первую очередь, это касалось сделок с крупными площадями и торговыми центрами. Спрос со стороны институциональных инвесторов, а также кредиты продолжают возвращаться на рынки недвижимости, особенно это касается высококлассных активов».

Элистер Медоус, директор международных инвестиционных рынков Азиатско-Тихоокеанским регионами сказал: «Возврат к докризисным уровням международных инвестиций также спровоцировал рост активности со стороны инвесторов из Азии на крупных международных рынках, в том числе коммерческой и жилой недвижимости в Лондоне. Международный капитал в лице как институциональных, так и частных инвесторов в Малайзии, Сингапуре, Гонконге и Корее (которая заняла 4-ое место по активности в первом полугодии 2010) продолжит положительно влиять на ведущие глобальные рынки».

Наиболее популярные рынки для международных инвестиций

Великобритания в этом году стала самым популярным рынком для международных инвестиций. Объем инвестиций из-за рубежа составил $7 миллиардов с начала этого года. Германия между тем обогнала США и заняла второе место. Несмотря на вдвое увеличившийся объем сделок (от $2,2 миллиарда до $4,3 миллиарда), США уступила второе место (которое она заняла во втором полугодии 2009) и заняла третье. Япония, Австралия и Швеция попали в первую десятку наиболее популярных рынков для международных инвестиций в первом полугодии 2010; год назад эти рынки занимали значительно более низкие позиции.

Международные инвесторы

В первой половине 2010 года доминировали крупные и опытные институциональные инвесторы с наиболее ликвидными источниками капитала; глобальные фонды (которые формируют капитал в нескольких регионах) стали самыми крупными международными инвесторами; за ними следовали инвесторы из Германии, Сингапура, Нидерландов, Ближнего Востока, Великобритании, Южной Кореи, Америки, Гонконга и Швеции.

Межрегиональные инвесторы

Глобальные фонды, формирующие капиталы из нескольких регионов одновременно, стали самыми активными инвесторами на межрегиональном уровне в первом полугодии 2010, вдвое увеличив объем инвестиций по сравнению с первым полугодием 2009. Инвесторы с Ближнего Востока по-прежнему занимали второе место, и также более чем удвоили объем инвестиций в первом полугодии 2010 по сравнению с тем же периодом 2009 года. Инвесторы из США увеличили объем межрегиональных инвестиций на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвесторы из Южной Кореи заняли четвертое место по активности в первом полугодии 2010 с объемом инвестиций $0.8 миллиардов, не попав в первую десятку в 2009.

«Рост объема международных сделок также демонстрирует нам улучшение на рынках недвижимости, и в частности обнадеживающий рост объемов инвестиций в США – на 176%. Это после того, как в стране было зафиксировано самое резкое падение международных инвестиций за время кризиса», - добавил Стив Коллинз, Управляющий директор, отдел международных инвестиционных рынков по Северной и Южной Америкам компании Jones Lang LaSalle.

«Инвесторы начали возвращаться в США, приобретая большие площади, начиная с 2010 года. Тем не менее, спрос сильно дифференцирован; наибольшим спросом пользуются премиальные активы с хорошим пулом арендаторов, расположенные на ключевых рынках, таких как Нью-Йорк и Вашингтон. Что же касается прочих, неключевых городов – там спрос остается значительно более слабым».

С другой стороны, немецкие инвесторы остаются менее активными на межрегиональном уровне; общий объем снизился с $1.1 млрд в первом полугодии 2009 года до $0.5 млрд в первом полугодии 2010. Отчасти это отражает в целом более консервативный подход, связанный с пересмотром немецкого законодательства в отношении инвестиционных фондов.

Секторы

Несмотря на то, что сектор офисной недвижимости остается доминирующим, на него приходится менее половины (48%) от общемирового объема сделок в первом полугодии 2010 (по сравнению с 53% в первом полугодии 2009), в то время как торговая, гостиничная и индустриальная недвижимость привлекает инвесторов, желающих диверсифицировать свои вложения.

Олеся Черданцева, Руководитель отделов аналитики торговой недвижимости и инвестиций Jones Lang LaSalle, добавила: «В России мы тоже отмечаем оживление международных инвесторов. Объем международных сделок уже увеличился с 24% от общего объема в первой половине 2009 до 45% в соответствующем периоде 2010. Многие международные фонды продолжают объявлять планы об инвестициях в российскую коммерческую недвижимость. Поэтому мы ожидаем дальнейшего роста объема таких сделок во втором полугодии 2010».

Примечания:

1. Объем прямых инвестиций в коммерческую недвижимость

2. Приводимые данные включают все прямые сделки с коммерческой недвижимостью (включая гостиницы).
3. Сделки на уровне корпорации, приобретение земель, строительные проекты и инвестиции в жилую недвижимость не рассматривались в исследовании, как и не рассматривались сделки объемом меньше 5 миллионов долларов.
4. Международные инвестиции - инвестиционные сделки, в которых покупатель, продавец или обе стороны находятся за пределами страны, где расположен актив.
5. Международные инвестиции делятся на интра-региональные (когда и покупатель, и продавец находятся в том же регионе, где расположен актив) и межрегиональные (когда либо покупатель, либо продавец, либо обе стороны находятся за пределами региона, где расположен актив).
6. Объем инвестиций в региональную недвижимость приближены к одному миллиарду долларов США.

материал предоставлен Jones Lang LaSalle Москва, Россия и СНГ