Квартиры в Подмосковье. Сезон скидок растянулся! Зима пришла на рынок новостроек. Измеряем градус покупательской активности

Сегодня на первичном рынке городской недвижимости Подмосковья представлен обширный выбор жилья. Но осеннего всплеска спроса не произошло, и застройщикам приходится прибегать к стимуляторам - скидочным программам. Ситуацию осложняет международная политическая ситуация, а также действующие экономические санкции. Отсутствие дешевых западных денег в банковской сфере уже сейчас привело к удорожанию кредитных средств и для застройщиков, и для физических лиц, которые обращаются за ипотекой.

Как складывается ситуация на рынке строящегося жилья в Подмосковье и какие скидочные программы действуют на объектах, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают представители компаний-застройщиков.

От общего к частностям
Для начала попробуем восстановить общую картину, которая сложилась на первичном рынке городской недвижимости с приходом осени. По данным, которые предоставил Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», в сентябре 2014 года первичные продажи на территории Московской области шли в 572 жилых комплексах, это примерно на 5 больше, чем было в конце 2013 года. Большинство объектов относятся к комфортклассу, примерно треть от общего объема занимает эконом. Лидирующую позицию по объему предложения занимает Красногорский район (7,2% от общего количества строящегося и продаваемого жилья), далее следуют Химки (6,5%) и Одинцовский район (5,6%).

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, отмечает, что наибольший интерес сегодня покупатели проявляют к жилым комплексам в крупных городах ближайшего Подмосковья (5-10 км от МКАД) в районах с хорошей транспортной доступностью, рядом со станцией метро, ж/д платформами, автобусными остановками. Как отмечают в пресс-службе ГК «СУ-155», многие люди стремятся сохранить даже небольшие объемы накоплений в недвижимости, поэтому покупают небольшие и недорогие квартиры стоимостью 1,5 - 3 млн рублей.

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость», выделяет категорию покупателей, которые переводят вклады из депозитов в недвижимость. «По нашим опросам клиентов, уже сегодня каждая третья сделка со стопроцентной оплатой происходит за счет закрытия или значительного уменьшения депозитных вкладов», - уточнил эксперт.

Возросла доля ипотечных сделок, что свидетельствует о том, что свободные деньги у населения заканчиваются, делает вывод Елена Рябова, директор департамента маркетинга и планирования продаж ЗАО «Гильдия «Жилищный капитал». В частности доля ипотечных сделок по объекту компании - ЖК «Гусарская баллада» осенью 2013 года находилась на уровне 30-35%, осенью 2014 года, несмотря на рост ставок, доля ипотечных сделок составляет 42-50%. А по данным Galaxy Realty, до 60% сделок проходит с использованием ипотеки.

При этом, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», покупателей массового жилья также «подгоняют» и растущие ставки по ипотеке. Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент», отмечает, что, по статистике, порядка 70-80% покупателей интересуются возможностью получения ипотеки, а получают ипотеку около 50% клиентов. Примерно каждый третий потенциальный заемщик, по статистике компании, получает сейчас отказ банка. И примерно каждый четвертый отказывается от ипотеки, поскольку его не устраивают условия, предложенные банком. Банки ужесточают андеррайтинг клиентов, параллельно «закручивая гайки» и в отношении ипотечных условий. Фактически размер первоначального взноса увеличился с 10 до 15%. Ставки также выросли, средний уровень сейчас – порядка 13 - 13,5%. На рынке все меньше случаев выдачи ипотеки по «упрощенной» схеме, по 1-2 документам.

Имеет место на рынке и такое явление, как расслоение спроса. Заметно ощутили на себе его снижение проекты, имеющие погрешности в концепции: непродуманную инфраструктуру, проблемы с транспортной доступностью и т.п. В таких проектах, прогнозирует Галина Гараева («Континент»), спрос вполне может просесть на треть и более. В наиболее ликвидных проектах о падении спроса речь не идет, спрос достаточно активен, хотя, конечно, он уступает ажиотажу начала года.

Скидки - необходимость
Пока в скидочных программах нуждаются немногие объекты. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», полагает, что скидки предлагаются на объектах, где цена была «перегрета». В условиях экономической нестабильности частные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в квартиры, имеющие большой потенциал роста цены квадратного метра. Как правило, речь идет о новостройках на начальной стадии строительной готовности, расположенных в районах, где планируется улучшение транспортной доступности. Соответственно, объекты, которые практически сданы в эксплуатацию и имеют выгодное местоположение, вряд ли еще будут дорожать, поэтому сегодня девелоперы реализуют их со скидкой, и это отличная возможность купить квартиру для жизни по сниженной цене.

По мнению Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», скидочные программы продлеваются на объектах, которые имеют высокую локальную конкуренцию. Это те новостройки, которые по сравнению со своими аналогами, расположенными поблизости, не отличаются очевидными преимуществами. То же касается очень высокобюджетных объектов. В Подмосковье их немного, и большой популярностью они не пользуются. Исключение представляют собой эксклюзивные предложения, расположенные в черте города с развитой инфраструктурой. «В остальных случаях компании, реализующие недвижимость, просто вынуждены делать скидки, иначе спад продаж неминуем», - отмечает эксперт.

«В проектах, где продаж было мало, застройщики вынуждены были предоставлять дисконты до 10%, которые были замаскированы под акции и специальные предложения на выставках», - замечает Филипп Третьяков (Galaxy Realty).

По данным Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», 80% застройщиков заморозили цены официально и предлагают акции, скидки либо демпингуют в переговорах с реальными покупателями.

Сезон скидок продолжается
Покупатели, которые придут на первичный рынок Подмосковья, не будут разочарованы: на объектах есть и скидки, и действуют специальные программы, задачи которых – стимулировать спрос.

В частности Дмитрий Котровский («Химки Групп») рассказал, что в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» действует предложение «Меняем валютный депозит в банке на долговечное и железобетонное». По его условиям застройщик предоставляет скидку 5% в обмен на депозитный вклад потенциального покупателя. Девелопер считает, что хранить деньги в банках в любой валюте сейчас рискованно, тем более что жилой комплекс характеризует высокая ликвидность и доходность инвестиции – за два года инвесторы заработали уже более 56% на естественном росте стоимости квадратного метра.

По мнению Ольги Гусевой, коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость», интересная акция проходит в ЖК «Октябрь» (пос. Юбилейный, Люберецкий р-н): до 31 октября действуют специальные условия для пап с детьми - «Скидки октябрятам». Предоставляется скидка 1% для папы с одним ребенком, 2% – с двумя детьми, 3% – с тремя и более детьми. При покупке 2 машино-мест в подземном паркинге комплекса владелец получит скидку в размере 200 тыс. руб. – по 100 тыс. руб. на каждое парковочное место.

В ЖК «Менделеев» (г. Химки), ЖК «Лидер Парк» (г. Мытищи) и мкр. «Лобня Сити» при оплате 100% стоимости квартиры действует скидка до 5%, говорит Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). Скидка распространяется на все квартиры в новостройках вне зависимости от количества комнат, площади или расположения в доме и предоставляется даже при покупке с использованием ипотечного кредита.

По данным Владимира Богданюка (Est-a-Tet), по 31 октября действуют специальные условия покупки в доме на Юбилейном проспекте, 60а, в Химках: скидка 2% на все квартиры при стопроцентной оплате; скидка 4% на все квартиры, за исключением однокомнатных квартир, при условии единовременного приобретения квартиры и машино-места; скидка 5% на однокомнатные квартиры при условии 100%-й оплаты; беспроцентная рассрочка, предусматривающая первоначальный взнос от 50% при условии оплаты последнего взноса не позднее 15 января 2015 года.

В ЖК «Мелодия леса» (2 км от Зеленограда) действует скидка в размере 5% на все квартиры.

Марина Нефёдова, заместитель руководителя департамента жилой недвижимости «ЛСР.Недвижимость - Москва», рассказала, что в ЖК «Новое Домодедово» действует сразу две акции. Акция «Осенний марафон» – скидка в размере 4,5% при 100%-й оплате квартиры. Максимальный размер скидки – 200 000 рублей. В акции участвуют 3-комнатные квартиры в корпусах 1-8а, 1-9, 1-10, 1-13. По акции «Купи квартиру за…» в период с 1 по 31 октября при заключении договора долевого участия (ДДУ) клиентам предоставляется возможность оплатить квартиру при помощи беспроцентной рассрочки. Первоначальный взнос при покупке 2-комнатной квартиры должен составлять 1 000 000 млн рублей, при приобретении 3-комнатной – 700 000 рублей. На оставшуюся часть предоставляется беспроцентная рассрочка на 12 месяцев.

В ЖК «Нахабино Ясное» (Истринский район) разработана специальная акция - «Квартира за 500 000 руб.» (беспроцентная рассрочка на 12 месяцев). Акция распространяется на квартиры в домах 20, 21, 22, 23, 26, 27, 29, 32, 33, 34, 45. С 1 октября 2014 года клиенты могут выбрать квартиру, подписать договор долевого участия (ДДУ) и внести в качестве первоначального взноса на аккредитив: за однокомнатную квартиру – 500 000 рублей, двухкомнатную квартиру – 750 000 рублей, трехкомнатную – 1 000 000 рублей. На оставшуюся часть предоставляется беспроцентная рассрочка платежа до 20.10.2015 г.

Скидка действует на квартиры в корпусах 33, 34, 45:  при покупке в рассрочку – 5%, с помощью ипотеки или при 100%-й оплате – 7% от всей стоимости. Скидка не суммируется с другими действующими акциями. Скидка по военной ипотеке на корпуса 34 и 45 – 4 тыс. рублей с 1 кв. м.

В ЖК «Сакраменто» (Балашиха) - в период с 1 по 31 октября можно купить кладовку по цене 23 500 руб. за кв. м при стопроцентной оплате. Акция не суммируется ни с одной из действующих социальных или корпоративных скидок.

Еще одна акция «Купи кладовку за 30 000 руб.» подразумевает, что в период с 1 по 31 октября клиенты могут выбрать кладовку, заключить договор уступки и оплатить в качестве первоначального взноса 30 000 руб. На оставшуюся сумму предоставляется бесплатная рассрочка на 12 месяцев равными долями, ежемесячно или ежеквартально.

Взгляд в перспективу
Может ли так произойти, что зимой спрос стабилизируется и цены возобновят свой рост? Такой вопрос журнал metrinfo.ru задал своим экспертам.

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»:
В текущей ситуации предпосылок к росту цен в ближайшие 2-3 месяца нет, но все будет зависеть от политической и экономической ситуации, как внешней, так и внутренней. В состоянии стагнации рынок недвижимости загоняют не только рост стоимости доллара, падение цены на нефть, санкции, проблемы с ликвидностью у банков, но и фискальная политика - например, введение налога на имущество с прогрессивной шкалой заставляет многих задуматься о целесообразности покупки недвижимости в период и без того снижающегося спроса.

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty:
Неудовлетворительные итоги сентября говорят о том, что сегодня многие покупатели заняли выжидательную позицию. Мы надеемся, что отложенный спрос, который сейчас формируется на фоне постоянных колебаний курсов валют, реализуется до конца этого года, как это было и в прошлом году.

Евгений Воронин, руководитель отдела продаж «Астерра Девелопмент»:
Большинство компаний заморозили цены и изучают ситуацию на рынке, покупательскую способность. К зиме всегда наблюдается стагнация спроса, застройщики традиционно объявляют акции, чтобы стимулировать покупателя в предновогодней суете на покупку квартиры.

Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость»:
Наверняка проанализировать ситуацию можно будет в декабре, он станет важной точкой отсчета для прогноза по рынку. Дальнейший сценарий будет зависеть от ипотечных ставок, курса валют и, конечно, политической ситуации. Пока же есть предпосылки ожидать в декабре традиционного сезонного роста цен, который немного замрет в январе. Для начала года стагнация рынка разной степени глубины – довольно характерное явление. Она вызовет рост дополнительных маркетинговых ходов.

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:
Скорее всего, уровень спроса, который сейчас наблюдается на рынке, снизится, а значит, и рост цен будет постепенным, более плавным, чем в текущем году. В 2015 году рост цен на квартиры составит около 1% в месяц в связи с постепенным повышением строительной готовности объектов.

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп»:
Я не думаю, что недвижимость значительно потеряет в цене. Покупателю, у которого есть «свободные» деньги, сейчас самое время пустить их в дело. Скорее всего, даже если на рынке и будет наблюдаться спад спроса, коррекция стоимости жилья не превысит 10%. Сегодня как девелоперы, так и собственники жилья скорее снимут объект с продажи и будут ждать лучших времен, чем значительно дисконтируют стоимость.

Рябова Елена, директор департамента маркетинга и планирования продаж ЗАО «Гильдия «Жилищный капитал»:
К сожалению, мы уже ощущаем на себе рост цен на строительные материалы, себестоимость строительства возрастает, что вынудит многих игроков на рынке пересмотреть свою ценовую политику. По нашему мнению, спрос на объекты на высокой стадии строительства стабилизируется и такие квартиры будут расти в цене. Спрос на квартиры на низких стадиях готовности будет восстанавливаться медленнее, при стабильной рыночной ситуации мы прогнозируем восстановление спроса к весне 2015 года.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
Скорее всего, спрос зимой стабилизируется, однако его структура в связи с ухудшением экономической обстановки может измениться, в частности, возможен еще больший рост числа ипотечных сделок. Связано это с тем, что покупкой недвижимости займутся покупатели, не располагающие необходимым бюджетом покупки, но желающие в условиях нестабильности решить свои жилищные вопросы и зафиксировать имеющиеся накопления.

Марина Нефёдова, заместитель руководителя департамента жилой недвижимости «ЛСР.Недвижимость - Москва»:
Ситуация неоднозначная. С одной стороны, к концу года должен произойти традиционный рост цен на недвижимость, связанный с предпраздничным бумом, выплатой ежегодных бонусов и т.д. С другой стороны, негативные тенденции в экономике могут привести к снижению покупательной способности населения, а значит - к замедлению рынка недвижимости и снижению цен.