Красные флажки: что должно насторожить при покупке недвижимости

Некоторые люди годами откладывают продажу недвижимости и переезд только по одной причине — боятся нарваться на мошенников или попасть в сложную ситуацию, когда квартиру позднее попытаются отсудить родственники. Действительно, шанс купить “проблемное” жилье всегда есть, хотя, имея достаточный опыт, можно заметить “красные флажки”, на которые идти не нужно.

Особенно легко пропустить тревожные знаки, если жилье, подходящее по цене, очень понравилось при просмотре — по свойству человеческой психики, недостатки кажутся не такими важными или не замечаются совсем. Вот почему необходимо перед принятием решения привлекать нейтрального эксперта, не заинтересованного в проведении сделки, или обращаться в агентства, которые ценят свою репутацию и не выставляют сомнительные объекты на продажу.

Есть сомнения — отказывайтесь от сделки

Многие люди предпочитают самостоятельно подыскивать варианты, и уже риелторы, подготавливая сделку, могут замечать красные флажки благодаря опыту и знанию законодательства.

Каждый агент может рассказать историю, когда приходилось отказываться от очень привлекательных вариантов после проверки документов.

Срочная продажа по заниженной цене

В одно из агентств обратился клиент за помощью в оформлении документов по покупке участка. Он продавался по цене ниже рыночной, хотя не имел видимых недостатков. Изучение истории объекта показало, что за короткий период времени он перепродавался уже пятый раз. В цепочке покупателей и продавцов обнаружилось имя мошенника, который занимался незаконной регистрацией землевладений и находился под следствием.

После покупки до новых владельцев доходила информация о его предыстории и, конечно, никто уже не хотел начинать строительство, так как был риск, что сделку могут признать ничтожной даже спустя многие годы.

Красные флажки:

• цена ниже рыночной;
• заинтересованность владельца в быстрой перепродаже;
• частые продажи в короткий период времени.

Доверенность на продажу квартиры и получение денег доверенными лицами

Клиенты агента нашли хороший вариант квартиры в сталинке, расположенной около метро. Там жила лежачая старушка, она оформила доверенность двум женщинам, которые за ней ухаживали. Риелторов насторожило, что хозяйка квартира не могла внятно рассказать, куда она переезжает и как будет распоряжаться деньгами. Как и во всех случаях сделок с очень пожилыми людьми, они предложили отвезти ее на освидетельствование в ПНД, чтобы получить справку о ее душевном здоровье. Ведь не исключено, что могут объявиться наследники, которые захотят оспорить сделку на том основании, что старушка недееспособна и уже не может отвечать за свои решения.

Обладательницы доверенности категорически отказались от этого мероприятия, сделка не состоялась. Позднее выяснилось, что хозяйка квартиры действительно стояла на учете в ПНД, а поэтому доверенность не имела юридической силы.

При совершении сделок по доверенности ее можно проверить по номеру в реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты. С владельцем можно пообщаться по телефону или по интернету, если он находится в другой стране, что практически исключает предоставление поддельного документа.

Красные флажки:

• сделку предполагалось провести по доверенности на продажу квартиры и получение денег от человека старше 65 лет без справки из ПНД;
• одинокий человек не мог объяснить, где он будет жить дальше, что наводило на мысль, что он может стать жертвой мошенничества.

Отличная планировка в квартире, а что с документами?

Уменьшить риски можно в некоторых случаях, если привести в порядок все документы продавца перед сделкой, даже если изначально есть настораживающие факторы.

Например, трудно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, но некоторым и это удается. Поэтому, если вы видите, что жильцы сделали дополнительную дверь в стене или построили ванную за пределами мокрой зоны, то нужно подождать, пока они узаконят свои дизайнерские решения. Иначе можно столкнуться с ситуацией, когда контролирующие организации не только не дадут нужных документов, но и потребуют “сделать все как было”.

Красные флажки: неузаконенная перепланировка.

Наличие временно выбывших жильцов

Чем больше раз недвижимость перепродавалась, тем тщательнее нужно проверять историю квартиры, так как все ранее проживающие и прописанные лица, а также их дети и наследники представляют определенную опасность в плане возникновения судебных тяжб и вынесении решения о ничтожности сделки.

Например, многие уже не знают или не помнят о начале приватизации жилья. Не все тогда воспользовались своими ваучером, остались прописанными в квартире или выписались и уехали работать на Крайний Север, служить в армию, попали в места лишения свободы. Вернувшись спустя годы, они могут предъявить свои права на долю или всю квартиру.

Если жильцов, не имеющих право на жилплощадь, можно без проблем выписать после сделки по суду, то прописанного и не воспользовавшегося правом приватизации жильца лишить прописки невозможно. Вернувшийся из мест заключения также может претендовать на жилплощадь, если у него нет другого жилья.

Чтобы узнать наличие прописанных ранее лиц, не участвовавших в приватизации, нужно получить архивную справку №40.

Красные флажки:

• прописанные и выписанные лица, проходящие службу в армии, отбывающие наказание, проживающие на Крайнем Севере;
• прописанные жильцы, которые не приватизировали свою долю.

Материнский капитал

Наличие в квартире несовершеннолетних детей ничем не угрожает в будущем, если урегулированы вопросы с опекой.

Если недвижимость покупалась с использованием материнского капитала, то все члены семьи должны быть наделены долями собственности. Нередко владельцы говорят, что доли будут выделены уже в новой квартире, но покупатель должен обезопасить свою сделку. Даже если ее удастся оформить с таким нарушением, то в будущем могут возникнуть проблемы, если подросшие дети решат оспорить куплю-продажу.

Владельцы не всегда говорят о том, что на покупку их квартиры были потрачены средства материнского капитала, а проверить это не так просто, так как в Росреестре такие сведения не указываются. Но специалисты по продаже недвижимости помогут прояснить ситуацию, используя свой опыт. И если информация подтвердится, то нужно потребовать от владельцев, чтобы они выделили доли детям. Оформление может занять несколько месяцев, зато сделка будет абсолютно чистой.

Если жилье было куплено настоящими владельцами у предыдущих, имеющих несовершеннолетних детей, то нужно поднимать архивы и досконально выяснять ситуацию, в чем могут помочь юристы по недвижимости. В некоторых регионах можно получить справку для сделки об использовании материнского капитала из Пенсионного фонда.

Красные флажки:

• проживание в квартире прописанных несовершеннолетних детей;
• покупка с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры у наследника

Очень часто на рынок недвижимости выставляются квартиры, полученные по наследству. И такие варианты всегда вызывают настороженность у риелторов.

Даже если квартира оформлена на нового владельца, в течение трех лет могут объявиться другие наследники, считающие, что у них тоже есть права на недвижимость. Как правило, они обращаются в суд, и не исключено, что решение будет вынесено в их пользу. А исковая давность по таким делам — 10 лет.

Еще больше осложняет ситуацию, если после вступления в права наследника обнаруживается завещание, в котором квартира отписана другому лицу. А может выясниться, что несмотря на наличие родственников, жилье завещано постороннему человеку. Тогда граждане, связанные кровными узами с покойным, могут оспорить завещание на основании того, что оно было подписано под давлением или угрозами. Но чем больше проходит времени с момента передачи квартиры в наследство, тем меньше шансов, что появятся новые претенденты на нее.

Зная многовариантность развития событий, риелторы, скорее всего, посоветуют подыскать другой вариант для покупки.

Красные флажки:

• наследник недавно получил права на квартиру;
• покойный был мужчиной, а значит, больше шансов, что со временем могут объявиться его незаконнорожденные дети;
• завещание оформлено на постороннего человека.

Квартира с обременением или хозяин-банкрот

Если владелец имеет большие задолженности по коммунальным услугам, то можно удержать нужную сумму от цены за квартиру.

Наличие обременений можно проверить, заказав выписку из ЕГРН. Но и этого недостаточно для чистой сделки. На сайте ФССП, в судах можно проверить информацию о том, не является ли продавец банкротом, неплательщиком кредитов, и не ведутся ли по поводу недвижимости судебные разбирательства.

Красные флажки:

• владелец проходит процедуру банкротства;
• квартира находится под залогом;
• имеются коммунальные долги (их нужно погасить перед сделкой).

Заключение

Чтобы избежать ситуаций, когда опомнившиеся родственники, внебрачные наследники или граждане, вернувшиеся из мест заключения, могли бы оспорить правомерность сделки, нужно тщательно проверять все документы и проводить юридическую проверку истории квартиры, дома или участка. Это касается недвижимости с криминальным прошлым, оформленной по дарственной или рентному договору и во многих других случаях.

При любых сомнениях нужно отказываться даже от квартиры мечты, за исключением случаев, когда вы можете себе позволить рискнуть потерять вложенные деньги.

Есть еще один путь, который может помочь в сомнительной ситуации, — это оформление ипотеки на всю или часть стоимости. Тогда банк перед принятием решения сам проведет доскональную проверку всех документов.

Конечно, возникает вопрос, почему законы действуют так, что зачастую страдает добросовестный покупатель, ведь претензии нужно предъявлять к тому, кто получил деньги и ввел его в заблуждение вольно или невольно.

Но, учитывая особенности законодательства, нужно сделать все возможное, чтобы обезопасить свои средства и вкладывать их или в новостройки, или в понятный и прозрачный вариант на вторичном рынке.