Коттеджные поселки – это эстетика, технологичность и логика

Как вы считаете, какая главная тенденция сегодня на рынке загородной недвижимости?

В связи с непростой внешнеэкономической ситуацией, падением рубля и инфляцией покупатели сокращают свой бюджет на приобретение земельного участка и загородного жилья. В связи с этим застройщики стремятся удешевить предложение, например, уменьшают размеры участков без подряда до четырех-пяти соток, предлагая их не только частным лицам, но и небольшим строительным компаниям. Большим спросом пользуются участки без подряда, расположенные в пределах 15 км от МКАД с уже готовыми коммуникациями.

Кроме того, наблюдается тенденция к снижению стоимости участка с подрядом за счет сокращения набора коммуникаций: от четырех – вода, канализация, газ, электричество до двух последних. При одинаковой стоимости на землю, проведение воды и канализации увеличивает цену лота на 30-40%. Так, участок размером 6 соток с проведенным газом и электричеством в первой очереди нашего поселка «Тироль» стоит – 900 тыс. рублей, его аналог с четырьмя коммуникациями во второй очереди – порядка 1,4 млн. рублей. Многим покупателям такая цена кажется высокой, тем более, что, владея частным домостроением, самостоятельно сделать «прокол» в земле, поставить септик и обеспечить свой участок водой и канализацией представляется несложной задачей.

Очень интересным, на мой взгляд, трендом стало увеличение строительства, например, домов, построенных из пеноблоков, из газобетонных (газосиликатных) блоков, отделанных снаружи плиткой или штукатуркой. Такое строение обладает малой прочностью, плохо сохраняет тепло, когда насыщается влагой, но выигрывает в цене, сроках строительства и, как результат, в объемах продаж. Судите сами – их стоимость составляет порядка 25 тыс. за квадратный метр, включая фундаментные работы. Но, уверяю вас, это краткосрочное преимущество.

Если года через три-пять стоимость на газ в России достигнет европейского уровня, то отопление домов, не проходящих по СНИПам по теплоизоляции, влетит в копеечку их жильцам, и они начнут массово избавляться от такого жилья. Вторичный рынок окажется переполнен предложениями неликвидных строений.

Кто, на ваш взгляд, основные покупатели коттеджей и участков? Опишите их.

Целевая группа – это менеджеры среднего и высшего звена, семейные люди с детьми, которые уже имеют квартиру, машину и обладают доходом где-то от 200 тысяч рублей на трех членов семьи. Люди, ограниченные в средствах, покупают земельные участки без подряда, а те, кто имеет возможность вложить в загородное жилье больше денег – коттеджи. Показательно, что до кризиса на рынке было меньше 50% предложений участков без подряда, а после 2008 г. эта цифра достигла рекордных 80%. К сожалению, ипотечные программы при покупке коттеджей и участков работают слабо: для банков коттеджный рынок представляется непрозрачным.

Какие требования предъявляют клиенты к поселкам?

Все клиенты ожидают, что в поселке будет проведен газ и электричество, а также будет обеспечена безопасность проживания. К неосновным требованиям относится инфраструктура (детские площадки, магазины) и наличие общественного транспорта. Интересно, что пока наличие школ и детских садов играет меньшую роль в принятии решения о покупке дома в поселке. Наиболее интересными являются поселки, от которых до Москвы можно доехать за 30 минут и это преимущественно западное направление.

Какие подмосковные трассы вы считаете наиболее удобными и перспективными? Почему?

Перспективными трассами сегодня считаются те, где присутствует железная дорога и курсируют электрички, а также, где прокладываются платные трассы. В этом ряду можно назвать Ленинградское, Минское шоссе и Новую Ригу (перспективна с точки зрения автосообщения, но там нет пригородных поездов). Горьковское направление я тоже считаю перспективным, хотя оно пользуется меньшим спросом из-за близости к промышленным зонам.

Должен отметить, что в будущем, когда цены на бензин в России значительно поднимутся, население неминуемо ждет, как я это называю, «деавтомобилизация». И, как следствие, значение наличия вблизи поселка станции электропоездов вырастет в разы. Уже сегодня в Европе общественный транспорт используется гораздо активнее личного, на автомобилях ездит лишь верхушка среднего класса. В Москве правительство предпринимает много усилий для разгрузки трасс, но жители города массово не пересядут на общественный транспорт до тех пор, пока он не станет предсказуемым для них, то есть не будет ходить, скажем, как в Германии – с небольшими интервалами.

Какие поселки вы можете выделить на каждой из перечисленных трасс? Расскажите, пожалуйста, о сильных и слабых сторонах тех поселков, которые вы упомянули.

Коттеджный поселок «Орловъ» в 9 км от МКАД по Каширке, выполненный в классическом стиле царских времен. Это, действительно, редкое явление, когда проект эконом-класса настолько продуман с архитектурной точки зрения: гармоничное пространство, геометрические правильные планы, логичность и уравновешенность композиций. Поселок поделен на несколько очередей и, если вторая сейчас на стадии фундаментных работ, то первая от нее огорожена, полностью благоустроена и живет своей жизнью – многие владельцы ведут ремонт, часть – уже заселилась.

Также я бы отметил поселок «Кембридж», расположенный по Новой Риге в 20 км от Москвы. Предложение таунхаусов здесь начинается от 4,5 млн за 80 кв.м, учитывая, что мансарда не включена в эту площадь, это весьма привлекательный ценник. Единственный недостаток, на мой взгляд, это однотипность строений. Грубо говоря, таунхаусы расположены по линейке на большой площади в 50 га, и данная планировка психологически может угнетать тех, кто постоянно будет жить здесь. При этом несомненным преимуществом «Кембриджа» является его технологическое качество. Дома выполнены из теплой керамики, облицованы красивым кирпичом, имеют монолитные перекрытия, мансарду, которая «превращается» для жильцов в третий этаж.

ЖК «Пятницкие кварталы» по Пятницкому шоссе выделяются разнообразными архитектурными решениями домов, выдержанными в едином стиле.

Поселок «Английский квартал в Аносино» мне нравится тем, что здесь территория разбита на очереди в 20-30 домов, каждая из которых готовится в течение года. Дуплексы площадью около 180 кв.м стоят у этого застройщика около 12 млн руб. Кстати, домовладения не имеют общей стены, объединены гаражом. Интересно, что дома здесь сдаются полностью готовыми для проживания, что отвечает последним рыночным трендам.

«Бисерово парк» по Горьковскому направлению интересен небольшими таунхаусами от 40 кв.м. Застройщики «угадали» рынок. Если в соседнем городе Старая Купавна новостройка стоит 1,5 млн за 40 кв.м, то их загородный дом с участком, парковкой и разделением пространства на два этажа – 2 млн за ту же площадь. Конечно, многие в этом случае предпочтут индивидуальное строение с собственным участком и местом для парковки, так что продажи в «Бисерово парк» идут очень активно.

«Сабурово Парк» (KaskadFamily) расположен в 12 км от МКАД, где в пяти километрах от населенного пункта недавно открылась станция метро, и это заметно выделяет проект среди аналогов.

В поселке «Белый город» (ГК «Сабидом») эстетика соседствует с технологичностью. Это место, где будет приятно жить: интересные, необычные дома, разнообразные проекты, короткие улочки. Застройщики отказались от быстро нагревающегося металла и выбрали для строения железобетонный каркас.

Составьте, пожалуйста, свой личный рейтинг подмосковных поселков. Назовите, хотя бы, десятку лучших. Расскажите, почему вы хорошо относитесь к каждому из этих поселков, в чем их достоинства и преимущества?

1. «Орловъ». Как я рассказывал ранее, поселок выгодно выделяется своей архитектурной концепцией, а также близким к Москве расположением.
2. «Тироль». Поселок имеет выгодное местоположение за счет широкого спектра окружающей инфраструктуры Солнечногорского и Дмитровского районов, здесь участки предлагаются по цене от 900 тысяч с двумя коммуникациями.
3. «Дудкино». Поселок расположен в экологически чистом месте, в стороне от всех трасс, но в то же время до электрички – всего 1,5 км!
4. «Купавна Life». В числе очевидных плюсов проекта можно назвать привлекательную цену - 230-240 тыс. за сотку. Поселок обеспечен всем необходимым – газом и электричеством, дорогами, детскими и спортивными площадками и въездной группой. Объект расположен недалеко от станции электропоездов и будущей Ногинской трассы, ближайшее метро «Некрасовка-парк» будет открыто всего в 5 км от поселка.
5. «Кембридж».
6. «Бисерово-парк».
7. «Английский квартал».

Есть ли поселки, которые вы считаете не вполне удачными? Назовите несколько. Почему они неудачны?

1. Поселок "Новорижский" от "Инком". В кризис многие участки были нарезаны по 10 соток и быстро распроданы примерно по 5 млн рублей, что неудивительно - хорошая цена для такой локации. Сейчас ситуация осложняется непрекращающимися стройками, грозящими растянуться еще на многие годы - это отпугивает потенциальных покупателей, которые уходят в ближайшие проекты ("Английский квартал" и т.д.)
2. «Чулково клаб» «проиграл» с объемами - здесь представлены дома большой площади от 200 кв.м. и по достаточно высокой цене, в связи с чем продажи идут достаточно медленно. Изначально проект был удачным с качественными домами, но именно в данной локации за счет большой площади такие дома оказались слишком дорогими для потенциальных покупателей.

Константин Злобин, Директор по развитию ГК «Астерра»

Окончил Московский авиационный институт, позднее получил степень MBA по специальности маркетинг.

Имеет опыт работы в рекламе и маркетинге с 1991 года. В сфере загородной недвижимости – с 2010 года. До прихода в «Астерра Девелопмент» работал в таких компаниях как «Бадаевский пивоваренный завод», «Спортмастер», ROFA (Германия).