Как получить льготную ипотеку на строительство дома

Для людей, которые желают купить земельный участок для дальнейшего самостоятельного строительства загородного дома, нынешним летом 2022 российские власти анонсировали отличную новость. Отныне государство предоставляет льготные ипотеки на подобные покупки недвижимости. Кредит можно оформить со ставкой 7% годовых или на более выгодных условиях, что позволит многим россиянам стать обладателями дома своей мечты. Однако подобное льготное кредитование имеет ряд важных нюансов, о которых мы и поговорим в нашей статье.

Предпосылки к принятию изменений в программу господдержки

Почему власти нашей страны решили проявить такую заботу о собственных гражданах? Всё дело в том, что мы не богатеем, многоэтажные новостройки традиционно возводятся не так часто, как хотелось бы (особенно если сравнивать с частными домовладениями), а проживать людям где-то нужно. По официальным данным «Астерра Девелопмент», впервые с 2019 года на рынке загородной недвижимости спрос переместился в сторону земельных участков, а не готовых домов – такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% покупателей.

Ипотечное кредитование для «загородки» является довольно редким и не сильно распространённым продуктом. Ранее в самой выгодной программе ипотеки с господдержкой было включено требование, чтобы объекты возводились профессиональными подрядчиками. При этом далеко не все строительные фирмы могли успешно пройти строгий отбор. Да и банковские структуры часто давали отказ, боясь остановки строительных работ или получения в качестве залогового имущества неликвидных объектов.

Поддержка на самостоятельное строительство домов предоставлялась только по «Дальневосточной ипотеке», у которой имелись явные ограничения в плане географии охвата аудитории. Ещё одним способом финансирования строек являются потребительские кредиты, однако этот вариант является слишком дорогим из-за значительно высоких процентов по ставкам.

В итоге в июне 2022 было принято решение об изменении предыдущей версии льготной госпрограммы: теперь банковские структуры вправе выдавать россиянам ссуды на самостоятельное строительство загородного жилья («хозяйственным методом» – правовой термин). Соответствующее постановление было подписано премьером Михаилом Мишустиным 31.05.2022.

Основные условия ипотечного кредитования

Новые изменения в государственную программу поддержки россиян предусматривают следующие условия:

• Ипотечные кредиты можно оформлять только на самостоятельное возведение загородного жилья. На покупку готовых домов льготные условия не распространяются.
• Ставки по госпрограмме не должны превышать 7% на всём периоде действия договоров. Стоит учесть, что если заёмщики отказываются от предложенного страхования, то банки-кредиторы вправе увеличивать ставки на 1%, но не более 8%. Также банки могут в частном порядке снижать ставку. На сайте «Дом.РФ» можно ознакомиться с актуальным списком банков-участников, которые выдают льготные ипотеки на самостоятельные строительные работы.

Важно! С момента получения кредитных средств заёмщики должны завершить процесс строительства и зарегистрировать дом в свою собственность на протяжении 12 месяцев. В противном случае банки могут повышать процент до ключевой ставки (к моменту подписания кредитного договора) +4.5 пункта.

Максимальные размер льготной ипотечной ссуды для Москвы и области, Санкт-Петербурга и области составляет 12 млн. руб., для остальных регионов – 6 млн. руб. Данное ограничение относится не к стоимости жилья, а к размеру кредитования. Поэтому если расходы на строительство превысят указанную сумму, остаток придётся оплачивать своими силами либо брать кредиты на обычных условиях. Также можно принимать участие в региональных ипотечных программах. В этом случае для двух столичных регионов установлен лимит 30 миллионов, а для остальных субъектов РФ – 15 млн. руб.

• Размер первоначального взноса должен составлять минимум 15%. В этом случае может привлекаться материнский капитал. В нынешнем 2022 г. размер маткапитала составляет 524.5 / 693.1 тысяч рублей (первый / второй и последующие дети).
• Срок кредитования не превышает 30 лет.
• Залогом для банка могут служить земельные участки, на которых планируются строительные работы, и сами дома после возведения.
• Льготную ипотеку на ИЖС рефинансировать нельзя.
• Программа кредитования действует до конца 2022 г.

Взять ипотеку может любой совершеннолетний гражданин РФ. Другие требования на федеральном уровне не предъявляются, однако каждый банк может устанавливать дополнительные критерии оценивания заёмщиков, и в случае несоответствия отказывать им в обслуживании.

Как осуществляется перечисление денежных средств

В соответствии с условиями пилотной госпрограммы, деньги на самостоятельные строительные работы выдаются по частям. Все транши позволяют финансировать отдельные этапы строительства. Выплаты на новые этапы совершаются только после подтверждения окончания текущей стадии.

Если сначала вам необходимо приобрести земельный участок, можно сделать это за счёт первого транша. Далее нужна регистрация права собственности на участок и передача его в банк в качестве залога. Вторую выплату (до 40% общей суммы) выдают на обустройство фундамента, при этом её начисляют в качестве аванса под залог участка. Чтобы подтверждать целевое расходование средств, заёмщик должен предоставлять фотоотчёт, чеки на стройматериалы и т. д.

Важно! Самостоятельное возведение загородного жилья не значит, что вам нужно своими руками выполнять все работы – для этого можно нанять профильных специалистов (физические или юридические лица). В этом случае важно указывать в расписке или счёте перечень проводимых работ, поскольку эти расходы также нуждаются в подтверждении.

Третья выплата (тоже до 40%) должна идти на основные строительные работы: возведение каркаса (стены, перекрытия и пр.), обустройство теплового контура. По окончании этапа банку так же надо предоставить отчёт.

Оставшуюся часть ссуды выдают на выполнение заключительных работ и регистрацию дома на кадастровом учёте. После этого готовое жильё передают в банк в виде залога, пока долг не будет полностью погашен.

Важно! В нынешнем году власти планируют выдать порядка 8 тысяч льготных ипотечных кредитов на возведение 1 миллиона квадратных метров загородного жилья.

Где и какие дома можно возвести

Условия госпрограммы распространяются на строительство загородного жилья в любом регионе России. Дом должен быть представлен отдельно стоящим зданием с жилыми комнатами и вспомогательными помещениями. Ограничения по высоте – максимум 3 надземных этажа в общей сложности до 20 метров. Такое жильё нельзя делить на несколько отдельных объектов. Материалы, технология строительства и другие особенности проекта значения не имеют.

Важно! Построенный дом должен предназначаться для проживания в течение круглого года и обладать всеми признаками капитального жилья: наличие фундамента, надёжных несущих конструкций, крыши. К постройке необходимо подвести инженерные коммуникации: вентиляцию, водоснабжение и водоотведение, электроэнергию, отопление, газоснабжение (если участок находится в газифицированном районе).

Нужно учесть, что дома можно возводить не на всех участках. В соответствии с Земельным кодексом РФ, вся земля делится на следующие категории для разных объектов:

• сельхоз назначение;
• населённые пункты;
• промышленность, энергетика, транспорт;
• особо охраняемые территории и объекты;
• лесной фонд;
• водный фонд;
• запас.

Важно! Самостоятельное строительство дома можно осуществлять только на земле населенного пункта или сельхозназначения (имеются некоторые оговорки). В 2020 году в закон «О ведении садоводства и огородничества» были внесены поправки, разрешающие строить жилые дома на садовых участках.

Помимо категорий, земля имеет определённый вид разрешенного использования (ВРИ), показывающий, для каких целей может применяться конкретный участок. Именно поэтому банки одобряют ипотечное кредитование только при соответствии земельного участка нужной категории и ВРИ. Кредиторы могут вводить ряд дополнительных условий, к примеру, отсутствие обременений на землю и нахождение на расстоянии не более 70 км от крупного города. Публичная кадастровая карта или выписка из Росреестра позволят определить категорию и ВРИ участков.

Продолжительность строительства загородного дома

Как мы уже упоминали, со дня подписания кредитных договоров до ввода возводимого жилья в эксплуатацию (появление на кадастровом учёте) должно пройти не более 12 месяцев, иначе проценты по ипотеке могут быть повышены банком. Данный момент существенно ограничивает выбор проектов ИЖС, из-за чего потребители больше акцентируют внимание на быстровозводимых вариантах домов.

В условиях российского климата круглогодичные строительные работы возможны разве что в Причерноморском регионе. В других субъектах суровые зимы накладывают свои ограничения. По этой причине дом необходимо возводить в течение одного строительного сезона. За 7-9 месяцев возможно возвести каркасное жильё или строение из готовых домокомплектов. А вот более трудоёмкие технологии вызывают серьёзные трудности.

Ещё одним сложным и неурегулированным вопросом является затягивания и срывы сроков строителями или поставщиками. При льготном ипотечном кредитовании за чужие огрехи перед банками приходится отвечать заёмщикам. Именно поэтому сотрудничать стоит только с проверенными компаниями, предоставляющими проработанные проекты. Кроме того, важно заранее уточнять все детали оформления документов на объекты, которые могут отличаться в каждом муниципалитете.

Перечень необходимых документов для льготной ипотеки

Банковские организации сами определяют список документов, запрашиваемых у заёмщиков. Зачастую стандартный пакет состоит из следующих бумаг:

• паспорта;
• СНИЛСа;
• свидетельства о бракосочетании/разводе;
• справки о доходах 2-НДФЛ;
• военного билета (нужно мужчинам до 27 лет для подтверждения отсутствия призыва на армейскую службу).

Людям, работающим по найму, также нужна заверенная работодателем копия трудовой книжки, а индивидуальным предпринимателям – документ о регистрации ИП и декларация о доходах. Для пенсионеров важным условием является выписка из лицевого счета ПФР.

Важно! На данный момент банки только тестируют выдачу ипотечных кредитов на ИЖС – первые ссуды по пилотной госпрограмме начали оформлять только в июне, из-за чего список бумаг может быть изменён. Предполагается, что банки могут запрашивать у заёмщиков проекты будущих домов и сметы на их возведение.

Стоимость самостоятельного строительства дома: ожидание – реальность

По данным «Астерра Девелопмент», сегодня половина россиян, которые планируют самостоятельно строить загородные дома, хотят вложиться в бюджет 3 миллиона рублей. Стоит отметить, что весной прошлого 2021 г. ситуация с наиболее популярной ценой была аналогичной. Однако только 28% удалось вложиться в указанную сумму. 16% респондентов заявили, что им пришлось потратить 4-5 млн. руб., 7% – 5-6 млн. В большинстве случаев (39%) частные дома обошлись владельцам от 6 до 20 млн. А у 10% расходы превысили 20 млн. руб.

Важные нюансы

Наличие других недвижимых объектов в собственности не запрещает получать льготную ипотеку на ИЖС.

Земельные участки можно переводить из одних категорий в другие. По необходимости можно постараться изменить его ВРИ. Для этого надо написать соответствующее заявление в Росреестр, указав кадастровый номер и обосновав потребность в смене категории.

В течение последних трёх лет на рынке наблюдается стабильное повышение цен на загородные дома, а в 2021-2022 виден серьёзный дефицит ликвидной недвижимости. В таких условиях пилотная программа льготного ипотечного кредитования является весьма актуальной, хотя из-за жёстких ограничений по времени строительства у заёмщиков могут возникать серьёзные проблемы.