Жара подогревает цены на загородную "элитку"

На рынке загородного высокобюджетного жилья в Подмосковье зафиксировано увеличение стоимости домовладений и земли. Некоторые эксперты утверждают, что рост цен в загородных поселках спровоцировала жара, которая подтолкнула покупателей к покупке домов за городом. Большинство по-прежнему уверены, что причина - в постепенном восстановлении рынка.

С начала года рост средней цены на загородные дома в Подмосковье составил 9%. Такие данные приводят в своем обзоре аналитики компании Chesterton. Увеличение стоимости директор по исследованиям Chesterton Александр Уточкин объясняет вымыванием самых ликвидных предложений и урезанием застройщиками скидок и спецпредложений. В свою очередь руководитель отдела стратегического конcалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин говорит о том, что к июлю рост цен на коттеджи с начала года достиг по всем проектам в бизнес-классе и элитном классе 13%, а на таунхаусы - 8%. Впрочем, как поясняет он, застройщики в основном повышают стоимость готовых объектов внутри поселка, тогда как цена домов, находящихся на начальной степени строительства, остается неизменной.

И в этом нет ничего удивительного. Потенциальные владельцы дорогого жилья больше не верят словам застройщиков о неминуемом окончании строительства объектов в обозначенные сроки. Покупатели хотят видеть коттедж, а иногда и всю инфраструктуру поселка уже в готовом виде. Как рассказывает "РБК-Недвижимости" коммерческий директор компании Villagio Estate Павел Трейвас, такая тенденция укрепилась в период кризиса. Ведь именно тогда, по его словам, большое число проектов, строившихся исключительно за счет клиентов, было заморожено. Поэтому сегодня девелоперы элитных поселков, в том числе и Villagio Estate, стараются возводить коттеджные поселки за собственные средства, не привлекая стороннего финансирования. "Это дает возможность повысить темпы строительства", - подчеркивает Павел Трейвас.

Динамика среднерыночной цены высокобюджетных коттеджей на рынке Подмосковья (2008-2010гг.)

Источник: IntermarkSavills

И такая политика застройщиков вполне понятна. Помимо того, что готовые объекты, в отличие от строящихся, продаются с большим успехом, на них можно устанавливать хорошую цену. Сегодня на такие коттеджи от застройщиков уже довольно-таки сложно добиться большой скидки. Как отмечает Дмитрий Халин, большинство девелоперов элитных проектов спокойно ждут активизации отложенного спроса, "не дисконтируя, а в отдельных поселках и поднимая цены на свои объекты".

Одним из факторов роста спроса и цен на коттеджи и таунхаусы Александр Уточкин также называет снижение потребительского интереса к земельным участкам с подрядом и без. "Покупатели осознали, что данный вариант инвестирования в загородную недвижимость может быть чересчур хлопотным и затратным, в то время как ликвидность подобных вложений довольно низка", - считает он. "С начала весны серьезно увеличилось количество интересующихся недвижимостью, в том числе и элитной, - подтверждают в пресс-службе компании "Стройарсенал". - Но вот количество реально заключенных сделок остается на крайне низком уровне. Сейчас интерес проявляется в большей степени не к элитным объектам, а к бюджетным - особенно к качественным участкам без подряда. Люди вкладывают ограниченную сумму денег в землю, чтобы потом, когда появится необходимая сумма, начать строительство".

Большинство экспертов все же отмечают увеличение покупательской активности на рынке элитной загородной недвижимости. Дмитрий Халин подтверждает, что рост числа первичных сделок в первом полугодии 2010 года по сравнению с аналогичным периодом 2009 года почти в 2 раза. "Однако в последние три месяца рост замедлился (с мая по июль текущего года заключено на 5% меньше сделок, чем в период с января по март 2010 года)", - уточняет он.

Впрочем, о докризисном уровне продаж речь пока не идет. И одна из причин в том, что потенциальные клиенты все еще не верят в восстановление рынка загородной недвижимости и по-прежнему жаждут скидок. По мнению управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимура Сайфутдинова, основное противоречие посткризисного рынка загородной жилой недвижимости, в том числе характерное и для элитного сегмента, возникает из-за расхождения ценовых ожиданий потенциальных покупателей и продавцов. "Покупатели все еще желают приобретать объекты по сильно сниженным кризисным ценам, продавцы же уже на это не идут. Данная ситуация тормозит развитие рынка и не способствует заключению сделок", - считает он. Впрочем, по его словам, по сравнению с прошлым годом количество сделок возросло, потенциальные покупатели стали более активны. Так что постепенное восстановление рынка продолжается.

Мониторинг основных сегментов загородной недвижимости Московского региона (данные на 1 июля 2010 года)

Источник: компания Chesterton

Что касается стоимости элитного жилья за городом, то в июле, по данным IntermarkSavills, цена квадратного метра коттеджей премиум-класса составляет 5,9 тыс. долл. (+1,3% к июню текущего года), бизнес-класса - 3,7 тыс. долл. (+2,5 к июню текущего года), таунхаусов премиум-класса 4,3 тыс. долл. (+1,0% к июню), бизнес-класса 2,8 тыс. долл. (+2,6 к июню 2010 года). По оценкам экспертов, рост стоимости загородной недвижимости высокобюджетных классов продолжится и дальше, и, по разным данным, может составить до конца года от 3 до 15% в зависимости от стадии готовности объектов.

Комментарий

Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group:

- В целом по рынку очевидна четкая сегментация и зависимость уровня покупательской активности от ликвидности предложения. В классах премиум и люкс качественные предложения единичны, поэтому покупатель спешит сделать свой выбор, однозначно предпочитая завершенные или близкие к финальной стадии проекты и стабильного девелопера. К примеру, рост покупательской активности по нашему коттеджному поселку премиум-класса «Барвиха Хиллс», возобновившийся еще весной, летом сохранился на высоком уровне - с мая 2010 года темпы продаж увеличиваются, несмотря на сезон отпусков. Полагаю, что одним из стимулирующих факторов является отложенный спрос, но главное - то, что поселок уже приобрел свои окончательные черты: сейчас там заканчиваются работы по озеленению территории, и уже осенью он будет введен в эксплуатацию.

Перспективы рынка загородной элитной недвижимости во многом будут определяться ограниченным предложением в этом сегменте, которое ощутимо уже сегодня. Это позволяет нам сделать выводы о высокой востребованности новых предложений в данном сегменте, в частности нового коттеджного поселка на северо-западном направлении, который Capital Group в ближайшее время представит рынку.