Главные изменения в налогах и законах о недвижимости на начало 2023 года

Начало очередного календарного года традиционно сопровождается законодательными изменениями, касающимися налогообложения, правил пользования и распоряжения недвижимым имуществом или просто порядка прохождения различных бюрократических процедур. Что для россиян приготовил новый 2023 год?

Новые правила проведения аукционов по аренде и продаже публичных земельных участков

Начиная с 1 марта 2023 года, вводится практика проведения электронных аукционов, предметами которых является передача в аренду либо продажа земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности. Прежде исключения делались для земель, предоставляемых для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства и сельскохозяйственного производства. После указанной даты торги в отношении участков с такими ВРИ будут проводиться исключительно в режиме онлайн.

Это соответствующим образом изменит и сам порядок мероприятия:

• информация о торгах станет размещаться на сайте организатора;
• все заявки на участие в аукционе будут приниматься только в электронной форме;
• подать свое предложение по цене предмета аукциона можно будет в течение 10 минут после начала торгов или совершения очередной ставки другим участником;
• результаты аукциона в виде протокола станут публиковаться в электронном виде на сайте организатора непосредственно в день проведения торгов.

Кроме того, организатор аукциона получит право взимать с победителя плату за участие в торгах. Сам же договор аренды или купли-продажи лота тоже будет оформляться в электронном виде. При этом в новых требованиях сохраняется одно исключение: если торги проводятся в субъектах или на территориях, где имеются ограничения по доступу в Интернет, аукцион разрешается проводить неэлектронным способом (актуально только до 1 января 2026 года).

Выписки из ЕГРН без данных о собственниках недвижимости

Весной 2022 года федеральные чиновники озаботились проблемой защищенности персональных данных россиян, а одним из следствий принятых в связи с этим решений стало изменение порядка предоставления данных в выписках из Единого госреестра недвижимости. В частности, при заказе такого документа третьими лицами Росреестр сможет давать сведения о собственниках объекта только с их согласия. Исключение сделано для заявителей, являющихся супругом или супругой собственника, а также имеющих статус залогодержателя, арендатора, кадастрового инженера, нотариуса, наследника имущества или сособственника объекта недвижимости. В иных случаях без согласия владельца объекта третьи лица не смогут узнать его ФИО и дату рождения.

Соответствующие поправки уже внесены в Федеральный закон «О персональных данных» (№152-ФЗ), а сама норма начнет действовать с 1 марта 2023 года. Реакция риелторов на данные нововведения не заставила себя ждать, и она оказалась однозначной: эксперты рынка недвижимости в один голос отмечают, что «защита персональных данных» сделает невозможной проверку объектов недвижимости на вторичном рынке. Как минимум, новые поправки в законодательство не позволят наводить справки о потенциальных соседях.

Информация о зарегистрированных лицах станет доступной собственникам недвижимости

Еще одна законодательная поправка, касающаяся собственников недвижимости и доступа к учетной информации Росреестра, позволяет получать данные о любых третьих лицах, зарегистрированных на жилых «квадратных метрах». Запросить ее может собственник объекта, но уже без согласия на то третьего лица. В 2022 году узнать ФИО, дату и место рождения, а также дату регистрации по месту жительства (пребывания) такого гражданина можно было только с его согласия и только путем обращения в органы МВД.

Новый порядок расчета цены аренды или купли-продажи объектов недвижимости

Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (№237-ФЗ) получил поправки, которые касаются порядка установления цены объекта, передаваемого во временное пользование или в частную собственность из собственности государственной. В 2023 году цена аренды или покупки будет по-прежнему браться из кадастровой стоимости, но той, что действовала на день подачи заявления. Таким образом, если за время оформления сделки кадастровая цена поменяется в большую или меньшую сторону, для арендатора или покупателя объекта недвижимости это значения иметь уже не будет.

Выписки из ЕГРН нового формата

С 2023 года Единый госреестр недвижимости начинает выдавать выписки, содержащие информацию об имеющихся у конкретных лиц ограничениях прав в отношении находящихся в их собственности объектов недвижимости. После получения соответствующего запроса Росреестр предоставит выписку с перечнем имеющихся обременений, например, наличия ограниченного права пользования (сервитута) либо прав в рамках договора ипотеки, ренты, аренды и т. д. Прежде подобную информацию удавалось получить лишь применительно к объекту недвижимости.

Поддержка застройщиков и дольщиков продлена еще на полгода

Меры поддержки или послабления для застройщиков и дольщиков, применявшиеся в 2022 году, решением федеральных властей будут сохранены и продолжат работать еще 6 месяцев. Напомним, что речь идет преимущественно о возможности переносить срок сдачи объекта компаниям-застройщикам, а дольщикам – допускать просрочки очередных выплат по ДДУ. В формулировках нормативного акта (Постановление Правительства РФ № 1732) это:

• Разрешение на изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию по соглашению сторон.
• Отсутствие пени при расторжении договора ДДУ и неустойки при просрочке платежей со стороны дольщика.
• Право не подписывать акт приемки квартиры дольщиком при обнаружении существенных недостатков (застройщик обязан их устранить и без акта, но действующие послабления не устанавливают предельных сроков проведения таких работ и не позволяют контролировать их качество).
• Право застройщика не выплачивать компенсации дольщикам, которые понесли финансовые траты на аренду недвижимости по причине переноса сроков ввода новостройки в эксплуатацию (данное послабление остается актуальным на период с 29 марта 2022-го по 30 июня 2023 года).

Изъятие недвижимости при ее ненадлежащей эксплуатации

В 2022 году вступила в силу новая редакция статьи 287.7 ГК РФ. Она допускала отъем помещений и машино-мест у собственников, которые использовали их не по назначению, что приводило к нарушению прав и интересов соседей, либо халатно относились к содержанию таких объектов, способствуя их разрушению. Очередные поправки, начавшие действовать в 2023 году, добавили в список объекты незавершенного строительства и уточнили, что под помещениями могут подразумеваться квартиры. Порядок действий специалистов контрольных органов при обнаружении фактов нарушения установленных требований остался прежним: сначала собственнику выносится официальное письменное предупреждение, а если проблема не устраняется в указанные сроки, недвижимость реализуется через аукцион. Деньги с продажи объекта передаются его прежнему собственнику, но за вычетом понесенных издержек (устранение нарушений и организация торгов).

Голосование через «Госуслуги» для дачников

Члены садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ в 2023 году получат возможность голосовать в рамках принятия решений при проведении общих собраний через сайт «Госуслуг». Прежде проведение собраний предполагало только очную форму с рассылкой уведомлений участникам в виде заказных писем. Поправки в законодательство позволят голосовать по электронной почте либо с мобильного телефона, что, помимо дополнительного удобства, позволит решить проблему подделки бумажных протоколов (часто практиковалось при отсутствии возможности узнать мнение всех членов товарищества либо при невозможности достичь кворума). Авторы нововведения отмечают, что право заочного голосования будет предоставлено почти 60 млн. российских граждан – именно столько в стране насчитывается собственников земельных участков, многие из которых являются частью садовых и огородных товариществ.

Специальный налоговый режим для самозанятых, сдающих недвижимость в аренду

Граждане, имеющие статус самозанятых, с 2023 года получают право сдавать внаем имеющуюся в собственности недвижимость без регистрации ИП. При этом налог от полученного в результате сдачи объекта в аренду дохода составит всего 4%. Прежде у таких собственников было два варианта налогообложения: как физлицо, уплачивающее 13% НДФЛ, либо как ИП, которое выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН), т. е. платит 6% с дохода (плюс 1% на доходы свыше 300 тысяч рублей в год).

Новый размер госпошлины за регистрацию изменений условий арендного договора

В 2022 году государственная пошлина, взимаемая за внесение изменений в договора аренды, зарегистрированные в Росреестре, составляла столько же, сколько пошлина за регистрацию такого договора: 2000 рублей для физлиц и 22000 рублей для юридических лиц. С 2023 года в отношении данной процедуры будут действовать свои более низкие ставки: 350 рублей и 1000 рублей соответственно.

Новая форма заявлений на получение выписок из Росреестра

В 2023 году пользователи сайта Росреестра получили возможность подавать заявления на некоторые выписки без проставления усиленной квалифицированной электронной подписи. В частности, такая упрощенная форма позволит получить сведения, касающиеся:

• внесения в Реестр информации о ранее учтенном объекте;
• запрета на проведение государственной регистрации без личного участия собственника недвижимости (либо его законного представителя);
• внесения в Реестр данных о почтовом адресе или e-mail, по которым можно связаться с собственником объекта недвижимого имущества;
• кадастрового учета объектов недвижимости в связи с изменением учетных сведений;
• кадастрового учета и регистрации прав на новый либо реконструированный объект капитального строительства.

Также при запрашивании выписки из ЕГРН с 31 марта 2023 года можно будет указать пункт об исключении графической части документа.

Сокращение безналогового срока владения недвижимостью

В 2023 году властям субъектов могут предоставить право сокращать безналоговый срок владения гражданами подаренным, унаследованным или приватизированным имуществом. На сегодня собственники таких объектов обязаны уплачивать 2-НДФЛ в течение 3 лет, после чего данный налог не взимается. Считается, что такое нововведение положительным образом скажется на активности участников рынка вторичной недвижимости. Вместе с тем подвешенным вопросом остается позиция и реакция на предоставление дополнительных прав региональных властей, которые в случае сокращения безналогового срока фактически лишатся части поступлений от уплачиваемых налогов на доходы физических лиц.

Новая методика расчета налога на недвижимость для юридических лиц

В Налоговом кодексе Российской Федерации появились поправки, которые меняют методику исчисления налога на недвижимость, принадлежащую юридическим лицам. С 2023 года налоговой базой будет выступать кадастровая стоимость объекта, как это действует при расчете налога для собственников физических лиц. При этом указывается важное условие: в текущем году база станет определяться по состоянию на 1 января 2022 года, что делается для снижения фискальной нагрузки. К слову, даже с учетом этого формального послабления эксперты прогнозируют серьезные последствия в виде массовых судебных исков об оспаривании кадастровой стоимости объектов или вовсе банкротств компаний, занимающихся строительством или арендой недвижимости. Кроме того, растущие налоговые издержки бизнеса неизбежно будут переноситься на конечного потребителя, что может привести к снижению спроса на соответствующие услуги и товары (недвижимое имущество).

Единый налоговый платеж для ИП и юрлиц

Федеральный закон №263-ФЗ, внесший очередные поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации, ввел понятие Единого налогового платежа (ЕНП), который объединит все виды уплачиваемых конкретным налогоплательщиком налогов. Для этого будут открываться единые налоговые счета, куда ИП и юрлица смогут перечислять деньги одним платежным поручением. Тем самым удастся решить проблему возникновения переплаты по одному налогу и задолженности по другому обязательному платежу. Работники налоговой службы сами будут распределять средства по отдельным статьям, сначала закрывая задолженности с наиболее ранним сроком уплаты. В последнюю очередь будут погашаться штрафы, проценты и пени.