Доллары или недвижимость: рисковать для дохода или сохранять для стабильности

Все инвестиционные инструменты сейчас небезупречны

Во время зимней волны ослабления рубля рекомендации экспертов были весьма однозначны – уберечь деньги можно в недвижимости. Сейчас очевидно, что из-за санкций экономическая нестабильность приобретает системный характер, а в таких условиях и цены на жилье могут просесть.

О том, что делать в данной ситуации инвесторам и обычным покупателям жилья, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Геополитический кризис: есть ли плюсы для рынка недвижимости?».

Купить валюту: слишком поздно и слишком рано
Во времена ослабления рубля тех, кто обладает какими-то сбережениями, в первую очередь беспокоит вопрос, стоит ли покупать сейчас валюту. По мнению Олега Репченко, сейчас это уже делать, с одной стороны, поздно, но можно подождать, и шанс поиграть на валютных курсах появится вновь.

«Даже если в перспективе ситуация ухудшится и рубль ослабеет до 42-45 рублей за доллар, скорее всего, до этого он все равно немного снизится с нынешнего уровня. Поэтому покупать валюту прямо сейчас, наверное, не стоит, а вот когда рубль немного окрепнет, можно докупить доллары. Но в целом операции на валютном рынке – это всегда игра в рулетку без гарантий на успех», – констатирует эксперт.

Вопрос с курсами беспокоит и другую категорию людей – тех, у кого уже есть долларовые накопления, и они ищут момент, когда их надо потратить на что-то необходимое, в частности, на покупку жилья. «Сейчас долларовые цены падают, а рублевые не успевают корректироваться, – говорит Константин Злобин, директор по развитию «Астерра Девелопмент». – Теоретически получается, что, если у вас есть рубли и вы конвертировали их в доллары, возможно, стоит подождать, пока не наступит долларовое дно. Однако будут ли долларовые цены падать дальше – неизвестно».

По мнению Олега Репченко, ответ на этот вопрос зависит от того, как будет развиваться ситуация с курсами валют. Если текущий тренд сохранится, по итогам года снижение долларовых цен может составить 10%, говорится в ценовом прогнозе аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Инвестиции без прибыли
Ответ на вопрос, стоит ли сейчас вкладывать деньги в жилье, зависит от инвестиционной стратегии. «Если инвестор рассчитывает на рост стоимости актива, вложения в жилье не имеют смысла, – считает Олег Репченко. – Однако другие инструменты сейчас либо являются намного более рисковыми, либо тоже не дают значимого прироста. Поэтому для сохранения средств недвижимость в Москве продолжает быть интересным объектом, если покупать ее с целью дальнейшей сдачи в аренду».

Если инвестор обладает большими бюджетами, эксперт рекомендует вложиться в коммерческую недвижимость – прежде всего, в стрит-ретейл, так как этот формат куда более устойчив к кризису, чем, например, офисная недвижимость. Если бюджет ограничен несколькими миллионами рублей, лучше рассматривать наиболее ликвидные форматы жилой недвижимости: 1-2-комнатные квартиры в нормальных спальных районах в шаговой доступности от метро или же в ближайшем Подмосковье – в районах с относительно хорошей транспортной доступностью.

Тем не менее многие инвесторы, даже обладающие солидным бюджетом, считают жилую недвижимость более надежной по сравнению с коммерческой. В этом случае они встают перед выбором: купить несколько бюджетных квартир или одну дорогую. «Бюджетные квартиры обычно более ликвидны и рентабельны. Сдача их в аренду дает 5-6% годовых против 3-4% в элитном сегменте. К тому же в случае с элитной недвижимостью больше риск простоя, – отмечает Олег Репченко. – Но надо иметь в виду, что покупка нескольких квартир влечет за собой гораздо большую вовлеченность в администрирование: поиск арендаторов, контроль оплаты, работы по небольшому ремонту, если у арендаторов что-то вышло из строя. Поэтому, если инвестор не обладает временем и ресурсами на эти работы, имеет смысл купить одну дорогую квартиру вместо нескольких бюджетных».

Нежилое жилье

Кроме того, неплохими объектами для сдачи в аренду можно назвать апартаменты. «Это интересный и доступный формат, а расположение у них часто лучше, чем у ряда жилых проектов», - считает генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин.

«Если покупка апартаментов для собственного проживания вызывает вопросы, то как раз для инвестиций этот формат вполне удачный, – говорит Олег Репченко. – Стоимость апартаментов примерно на 20% ниже за счет отсутствия возможности прописки и обязательств по строительству инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник). Однако для арендаторов эти факторы не представляют большой важности». К слову, на предыдущей онлайн-конференции, посвященной апартаментам, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк высказал схожую точку зрения: «Арендатору по большому счету все равно, к какому типу недвижимости относится съемное жилье, главное, чтобы объект был в пригодном для проживания виде и с удобным расположением».

Таким образом, при более низком «пороге входа» апартаменты можно сдать в аренду за такую же или незначительно меньшую сумму, чем аналогичную квартиру. Поэтому, по словам Олега Репченко, рентабельность апартаментов для сдачи в аренду обычно выше, чем в случаях с традиционной квартирой.

Ипотека: брать или не брать?
Для людей, планирующих покупку квартиры для себя и не обладающих всей суммой, один из важнейших вопросов – что будет с ипотекой. Эксперты единогласно прогнозируют рост ипотечных ставок. Правда, в ходе круглого стола аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», который состоялся в рамках форума RREF, Алексей Болдин предположил, что на этом фоне для стимулирования спроса будут предлагаться всевозможные совместные программы банков с застройщиками, позволяющие нивелировать рост ипотечных ставок.

В условиях роста ипотечных ставок, на первый взгляд, лучше поспешить с покупкой, пока ипотека не стала дороже. Однако Олег Репченко настоятельно рекомендует оценить все риски: «На этот шаг можно идти, если есть уверенность в том, что вы работаете в стабильной сфере, где не ожидается сокращений или снижения зарплат. Кроме того, в любом случае не стоит брать ипотеку на пределе возможностей. Ежемесячные обязательные платежи должны составлять не более 30% от семейного дохода. В этом случае даже некоторое снижение дохода не станет для вас катастрофой».

Таким образом, при необходимости решить жилищный вопрос или же инвестировать деньги в материальный актив, недвижимость сейчас вполне можно покупать. Для тех, кто имел валютные сбережения, покупка стала даже более выгодной. Но при принятии решения стоит учитывать большое количество нюансов: потянете ли вы ипотеку, если она необходима, готовы ли вы вкладывать силы в сдачу квартиры в аренду, если цель покупки – инвестиции.