Дальнее Подмосковье: новостройки и коттеджные поселки. Курс на Север - водохранилища и лесные массивы, все виды транспорта плюс речной трамвай, есть квартиры за 1,5-2 миллиона рублей

Завершив обзоры рынка Ближнего (до 15 км от МКАД) и Среднего (15-30 км) Подмосковья, мы теперь уходим еще дальше от МКАД. Именно здесь начинается уже полноценный загород: недвижимость в окружении настоящей природы. Сегодня мы рассматриваем Северное направление – от 30 км от МКАД и до границы Московской области. Это окрестности Ленинградского, Дмитровского и Ярославского шоссе.

Экология: все недостатки фрагментарны

Опрошенные нами эксперты в один голос назвали экологическую ситуацию в регионе благополучной. «Там не было ни активного промышленного строительства, ни масштабных вредных производств, - подтвердила «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have. – Самая благоприятная экология на Дмитровском шоссе – на этом направлении находится четыре водохранилища: Клязьминское, Пестовское, Пироговское и Пяловское. Помимо большой воды, на Дмитровском направлении расположены просторные живописные лесные массивы: Лобненский, Учинский, Протасовский и Марфинский лесопарки, Краснополянское лесничество, за Дмитровым – Темповское охотничье хозяйство. На Ленинградском направлении находится национальный парк Завидово площадью более 125 тыс. га, государственный природный заказник «Леса Борщевского лесничества», Иваньковское водохранилище».

Объекты, оказывающие отрицательное влияние, конечно, имеются – но они «привязаны» к определенным местам. «В Клину наблюдался высокий индекс загрязнения атмосферы – его городу «обеспечивают» предприятия по производству химволокна, стеклянной продукции, стройматериалов, - говорит Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. – В Солнечногорском районе основным загрязнителем атмосферы является огромный мусорный полигон «Хметьево»; его, правда, обещали закрыть в этом году. Кроме того, жители жалуются на заводы по производству и переработке пластика».

Но все эти факторы, повторимся, локальные – их действие распространяется на небольшие территории. В целом же экологическая ситуация на Севере Московской области может быть признана очень хорошей.

Транспортная доступность: ждем улучшений

Загруженные шоссе – это беда всего Подмосковья, и Север тут не исключение. Признавая этот факт, наши эксперты в то же время отмечали масштабные работы, проводимые для улучшения ситуации. «Сейчас делаются активные шаги по разгрузке основных шоссе, - говорит Ольга Матюгова, финансовый директор ООО «Феникс Групп». – Дмитровское шоссе считается одним из самых перегруженных в Подмосковье. Но его реконструкция осуществляет сразу на нескольких участках: осенью прошлого года был открыт тоннель на пересечении с 3-м Нижнелихоборским проездом, а также первая от МКАД эстакада в районе Долгопрудненского шоссе. Кроме того, было запущено автомобильное движение по новой шестиполосной эстакаде, построенной на пересечении Дмитровского шоссе с Долгопрудненским и Челобитьевским шоссе. Все работы по реконструкции объектов по Дмитровскому шоссе завершатся по плану в течение 2014 года. В перспективе ожидается, что Дмитровское шоссе станет одним из самых скоростных».

Также, продолжает эксперт, ведутся реконструкционные работы на Ярославском шоссе, в результате чего на протяжении 12,5 км трасса станет бессветофорной.

На Ленинградском шоссе, отмечает Иван Матюшин, директор департамента продаж «Астерра Девелопмент», улучшения ситуации можно ожидать после ввода новой платной трассы, которая оттянет на себя крупный грузовой транспорт, а также поток машин в Шереметьево и на дальние расстояния. Благодаря этому жителям, пользующимся собственно Ленинградским шоссе, станет намного проще добираться до своих домов.

«После запуска новой трассы транспортная ситуация существенно улучшится, - уверен Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации GOOD WOOD. - Мало того, что новая Ленинградка по количеству полос равна сумме старой Ленинградки, Дмитровки, Ярославки и Пятницкому шоссе. Так еще она к тому же и высокоскоростная и бессветофорная». В итоге эксперт ожидает многократное увеличение спроса на всю загородную недвижимость Севера. Но об этом речь впереди.

Общественный транспорт: есть даже речной трамвайчик

Развитие общественного пассажирского транспорта опрошенные нами эксперты также оценили довольно высоко. «До городов данного направления на электричке можно добраться примерно за 1,5-2 часа от Савеловского, Ленинградского и Ярославского вокзалов, - говорит Екатерина Чермошенцева, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой группы «Апхилл». – Также практически во все крупные города Подмосковья пущены из Москвы прямые автобусы, но путешествие на них займет больше по времени». От себя мы добавим, что два часа – это, конечно, немало. Но речь все-таки идет о Дальнем Подмосковье, так что такое время в пути можно признать вполне нормальным.

Ольга Матюгова («Феникс Групп») добавляет, что Север – единственное в Подмосковье направление, куда ходит водный транспорт. «От Речного вокзала летом речной трамвайчик ходит регулярно до Лисьей норы, - говорит эксперт. – И этот вид транспорта может стать приятной альтернативой автомобилю».

Ленинградское шоссе

Первый крупный населенный пункт, находящийся на данном направлении в рамках рассматриваемого нами сектора – Солнечногорск. Это город с населением около 53 тыс. человек, расположенный в 44 км от МКАД. «Стоимость 1 кв. м в новостройках здесь в среднем составляет 50 тыс. руб., и при этом предложение – действительно качественные ЖК: строящиеся по монолитно-кирпичной технологии, со всей инфраструктурой, - говорит Екатерина Чермошенцева («Апхилл»). – Для тех, кто работает в Москве, жилье в Солнечногорске – действительно интересный вариант». В числе интересных новых объектов, находящихся в пешей доступности от станции, эксперт называет ЖК «Поварово Первый», «Поварово-Молодежный» и «Березки». (Подробнее цены и характеристики жилья даны в таблицах после текста).

Город Клин располагается дальше (65 км от МКАД), и его население больше – около 80 тыс. человек. Как говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в городе сегодня строится несколько интересных новых объектов. В их числе – ЖК «Майданово Парк», расположенный на берегу реки Сестра. Территория новостройки предусматривает наличие детских площадок и мест отдыха для взрослых жителей, а также достаточного количества автостоянок. Специальная услуга застройщика – ипотека от нескольких банков-партнеров. Также Софья Лебедева называет еще два ЖК - «Олимп-3» и «Новый Клин».

В сегменте загородной недвижимости на Ленинградском шоссе имеется ряд интересных предложений. В их числе Иван Матюшин («Астерра») называет поселок «Кружева», где предлагаются участки от 6 до 19 соток по цене от 80 тыс. руб. В поселке «Дудкино», находящемся всего в 300 м от живописного Белавинского озера, предлагаются участки без подряда в 8-20 соток. Электричество к объекту уже подведено, пуск газа запланирован на ноябрь. Восточнее (т.е. между Ленинградским и Дмитровским шоссе) расположены еще два поселка – «Тироль» и «Альпийские горки». Они характеризуются более приватным расположением, а также интересным холмистым рельефом.

Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп» считает, что Ленинградское шоссе обладает большим потенциалом для развития загородной недвижимости. Пока мешают транспортные проблемы, но мы помним, что эксперты возлагают большие надежды на платную трассу, которая скоро должна открыться. Пока же, на первичном рынке Ленинградского шоссе представлено около 10 проектов, где, в основном, реализуются коттеджи и участки с подрядом. Среди них Анна Соколова отмечает «Завидово-Гольф» (98 км от МКАД), «Раздолье» (93 км). Средняя стоимость домов на Ленинградском шоссе составляет 16-17 млн рублей, а их площадь – около 250 кв. м.

Дмитровское шоссе

На этой трассе на интересующем нас удалении находится Дмитровский район – в его состав входят города Дмитров (50 км от МКАД, 64 тыс. человек), а также Икша и Яхрома. Как отмечает Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки»), новые объекты строятся как в районном центре (ЖК «Спортивный», дом на ул. Московская), так и в других населенных пунктах. Среди них можно выделить дом на ул. Бусалова (Яхрома), ЖК «Паруса» (Икша), «Сорочаны» (пос. Сорочаны), «Пятиречье» (пос. Деденево). Все они выполнены по современной монолитной технологии, высота самая разная – от 3 до 15 этажей.

Более удален от Москвы Талдом (104 км от МКАД). «Талдом возглавляет рейтинг дешевых квартир на севере Подмосковья, - говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». - Цена квадратного метра там, по данным портала «МИР КВАРТИР», составляет 43218 руб. Однушку можно купить в среднем за 1,6 млн руб.»

В Талдоме и одноименном районе рынок новостроек не слишком насыщен. Тем не менее, согласно данным Базы «Поиск недвижимости RealSearch.Ru», здесь имеются три новых ЖК – два в самом городе (мкрн. Солнечный и ЖК «Талдомская жемчужина»), и один в поселке Вербилки (дом на ул. К.Маркса). Цены начинаются от 33 тыс. руб. за кв. м, что позволяет приобрести самую дешевую однокомнатную квартиру за 1,43 млн. руб.

Загородный рынок на Дмитровском шоссе развит лучше всего – это объясняется и интересным природным ландшафтом, и высоким уровнем спортивно-оздоровительной инфраструктуры. Именно на этой трассе, отмечает Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru, расположен самый дорогой на Северном направлении поселок - «Волга-Волга», где цена домовладений начинается от 114,1 млн. руб.

Среди наиболее интересных проектов София Смородина, руководитель отдела маркетинга и рекламы девелоперской компании ДМИТРОВ-КА, называет коттеджные поселки «Спортвилль», «Дмитровка Village», Smart Village и «Васнецово Парк». Ольга Матюгова («Феникс Групп») советует обратить внимание на поселок «Американ Дрим», расположенный в Костинском сельском округе.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»Группа компаний «МИЦ» обращает внимание на поселок «Новая дача» (40 км. от МКАД), где компания реализует земельные участки. Недалеко от поселка расположены горнолыжные курорты Волен и Сорочаны, крупнейший в России стрелковый комплекс Лисья нора, парк развлечений X-LAND, Яхромское водохранилище, Канал им. Москвы.

На выбор предлагаются участки с коммуникациями (газ, вода, электроэнергия 15 КВт) площадью от 8 до 12 соток, покупателям предоставляется возможность приобрести землю для строительства, как с подрядом, так и без. Цены за участок с коммуникациями начинаются от 1,5 млн. рублей.

Ярославское шоссе

Третья из рассматриваемых нами сегодня трасс, самая восточная. На ней находится Сергиев Посад – город в 52 км от МКАД с населением около 109 тыс. человек. «Сергиев Посад входит в Золотое кольцо России, благодаря популярности у туристов ухожен и благоустроен, хорошо развита торговая и развлекательная инфраструктура, - рассказывает Вартан Погосян (TEKTA GROUP). – Здесь много живописных мест: парки, озера, лесные зоны, хорошая экология благодаря отсутствию вредных производств».

Из интересных объектов нового строительства эксперт называет ЖК «Архимед» – здание, которое с полным правом может быть отнесено к бизнес-классу. У него оригинальная архитектура, панорамные окна, подземный паркинг, собственная инфраструктура на первом этаже и охраняемый двор. Софья Лебедева («МИЭЛЬ-Новостройки») упоминает еще ряд интересных новостроек – ЖК «Посад-Премьер», «Эко-парк Вифнаские пруды», мкрн. «Северный».

В сегменте загородной недвижимости предложение также достаточно обширное. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», называет коттеджный поселок «Зеленцино» (98 км от МКАД), где готовый дом стоит от 2,9 млн. руб. База «Поиск недвижимости RealSearch.Ru» отыскала около трех десятков поселков.

Резюме от журнала metrinfo

Север Подмосковья вполне можно порекомендовать для приобретения недвижимости. Экология здесь не хуже, чем на западе области – а цены заметно ниже. Так что регион подходит для разных категорий покупателей – и тех, кто только приехал в Московский регион и хочет приобрести здесь свое первое жилье. И тем, кто устал от Москвы и хочет устроиться на некотором удалении от нее. Но не совсем далеко.